12月30日，全國(guó)首部地方城市更新條例公布。深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》(下稱《條例》)經(jīng)深圳市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十六次會(huì)議于2020年12月30日通過(guò)，自2021年3月1日起施行。
具體而言，《條例》明確可列入舊改項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，降低項(xiàng)目立項(xiàng)和拆遷標(biāo)準(zhǔn)，并首次制定了最低賠償標(biāo)準(zhǔn)。《條例》通過(guò)，被視為深圳官方推動(dòng)舊改進(jìn)度，增加住房供應(yīng)的重要信號(hào)。
12月30日，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，《條例》對(duì)化解城市更新最大難題，即拆遷難有重大意義，對(duì)整個(gè)行業(yè)有促進(jìn)作用。同時(shí)，《條例》提出“政府統(tǒng)籌、公共利益優(yōu)先”，此前的《深圳市城市更新辦法》表述為“政府引導(dǎo)”。從政府推進(jìn)公共利益實(shí)施的角度看，政府有必要通過(guò)統(tǒng)籌的方式提高項(xiàng)目的可實(shí)施性和公共利益的實(shí)現(xiàn)。
同日，深圳市人大常委會(huì)法工委對(duì)《條例》做出解讀，表示深圳市人大常委會(huì)法工委立法是承擔(dān)先行示范區(qū)使命、踐行共建共治共享發(fā)展理念的需要，也是拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，更是破解城市更新深層障礙、推動(dòng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展的需要。未來(lái)，官方將繼續(xù)推動(dòng)城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，為城市更新工作提供法治保障，進(jìn)一步提升城市品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。
降低拆遷難度
深圳城市更新迎來(lái)新的里程碑。《條例》降低對(duì)舊改項(xiàng)目簽約率的要求，為解決拆遷難問(wèn)題提出了解決方案。
《條例》規(guī)定，用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額3/4以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比3/4以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)3/4以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意。
此外，城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于95%的，可參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對(duì)未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。
也就是說(shuō)，當(dāng)項(xiàng)目簽約面積與簽約人數(shù)占比均達(dá)到95%后，即可進(jìn)行拆遷。過(guò)去10年，拆遷的標(biāo)準(zhǔn)是簽約面積與簽約人數(shù)占比都需達(dá)到100%。由于條件苛刻，目前深圳僅有鶴塘嶺小區(qū)、興業(yè)生活區(qū)、橋東片區(qū)城市更新項(xiàng)目、粵海街道萊英花園更新項(xiàng)目等4個(gè)項(xiàng)目達(dá)到“雙百”要求。
長(zhǎng)期以來(lái)，人們關(guān)于拆賠比的爭(zhēng)議不斷，《條例》首次明確界定賠償標(biāo)準(zhǔn)。
《條例》規(guī)定，已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1比1的比例進(jìn)行補(bǔ)償;產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。
“《條例》首創(chuàng)‘個(gè)別征收+行政訴訟’模式，提出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指引，有助于化解城市更新最大的難題，即拆遷難問(wèn)題。”12月30日，羅宇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，《條例》出臺(tái)，對(duì)城市更新行業(yè)有促進(jìn)作用。拆遷難問(wèn)題得以解決，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)投資信心將有所幫助。
縮短舊改周期
深圳是一座拆出來(lái)的城市。2009年，深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，率先在全國(guó)提出“城市更新”概念。
10年來(lái)，深圳持續(xù)通過(guò)城市更新釋放土地資源，優(yōu)化城市空間。來(lái)自安云更新律師事務(wù)所的數(shù)據(jù)顯示，2009年-2019年，深圳共有340萬(wàn)平方米舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行了綜合整治，117個(gè)拆除重建的產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲規(guī)劃審批，更新改造后將提供1840萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用房以及與之相配的產(chǎn)業(yè)配套。通過(guò)城市更新，深圳共建造了130所學(xué)校、271所幼兒園、849萬(wàn)平方米保障房和87萬(wàn)平方米創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房。
由于涉及利益主體多、程序流程復(fù)雜、涵蓋面廣等原因，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)成為深圳城市更新最顯著的特點(diǎn)之一。
羅宇表示，深圳城市更新周期平均是8年-10年。《條例》將有助于村改和舊小區(qū)類項(xiàng)目縮短改造周期，預(yù)計(jì)將縮短1/3以上的時(shí)間。
“傳統(tǒng)的舊改模式存量改造所需資金規(guī)模龐大，完全依靠政府投入難以持續(xù)。此外，深圳歷史遺留用地問(wèn)題突出，僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環(huán)，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時(shí)，有利于完善公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改善城市投資環(huán)境和人居環(huán)境，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。”深圳市人大常委會(huì)法工委對(duì)《條例》做出解讀，強(qiáng)調(diào)出臺(tái)《條例》是拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。
關(guān)于破解城市更新搬遷難的問(wèn)題，深圳市人大常委會(huì)法工委表示，《條例》創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目個(gè)別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的情況下，為維護(hù)和增進(jìn)社會(huì)公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。
