近期一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實行“兩集中”(即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。對此市場分析人士公認(rèn)，“土地新規(guī)”將利好行業(yè)競爭格局，房企運營能力和規(guī)模未來將成為關(guān)鍵的競爭力，但同時也會提高企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，導(dǎo)致中小房企的生存壓力將繼續(xù)增大。
多地宣布對住宅土地集中供應(yīng)
2月24日下午，多家媒體報道，一份網(wǎng)傳的文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。文件還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告。據(jù)該消息，22個重點城市包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙等18個二線城市。
目前，部分城市已經(jīng)發(fā)布了相應(yīng)的公告。
24日，一份落款時間顯示為“2021年2月23日”、由天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《市規(guī)劃資源局關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地的出讓公告。《華夏時報》記者未在天津市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站上搜索到該份文件。但目前天津市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士已向媒體確認(rèn)了上述《通知》的真實性。
上述《通知》稱，2021年度住宅用地(包括含有住宅用地的混合用地)實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發(fā)布出讓公告。全市原則上全年不超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡;二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。
河南省鄭州市自然資源和規(guī)劃局此前發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，則收回了部分區(qū)的住宅用地出讓公告發(fā)布權(quán)。《通知》還宣布，根據(jù)部2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，結(jié)合鄭州市實際情況，自本通知下發(fā)起(2月23日)，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。
24日晚間，山東省青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布的《堅決落實上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》則顯示，要嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。
而一份未經(jīng)證實的、由自然資源開發(fā)利用司發(fā)布的《2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點》顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
中國指數(shù)研究院一位分析師表示，本次政策暫時僅涉及2021年出讓的土地，范圍覆蓋熱點22城，“預(yù)計后續(xù)政策將依賴于政府對政策效果以及市場反應(yīng)的全面評估”。
或有利于管控房價
對于房地產(chǎn)行業(yè)與房企而言，“兩集中”的供地政策被認(rèn)為影響深遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，集中供地有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期;但同時也更加考驗房企的現(xiàn)金流運營以及融資能力。
華西證券(10.190,-0.07,-0.68%)分析師樊信江指出，試點22個城市均為傳統(tǒng)意義上的一二線城市，普遍土地出讓規(guī)模較大，不過以往土地市場的確存在土地出讓節(jié)奏較為分散的現(xiàn)象。根據(jù)中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這22座重點城市2020年全年共出讓土地3916宗，四個季度分別出讓557、1220、952、1187宗。其中，住宅用地出讓宗數(shù)最多月份為12月，占全年供地宗數(shù)的15%;最少月份則為1月份，占全年供地宗數(shù)的4%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策積極落實了中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和自然資源部住宅供地供應(yīng)分類調(diào)控工作精神。“實際上也是積極關(guān)注和解決大城市住房問題的重要保障，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的又一個新舉措。”
嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時報》記者，若是“兩集中”供地政策確定，實際上就形成了長效機(jī)制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。此外，集中供地政策強(qiáng)調(diào)了22個城市的落實，也強(qiáng)調(diào)了住宅用地領(lǐng)域的改革，實際上有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。
中國指數(shù)研究院方面認(rèn)為，此舉將對地方政府供地行為產(chǎn)生約束，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。不過，土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，也進(jìn)而引導(dǎo)購房者穩(wěn)定預(yù)期。且在一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。
不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，由于可能涉及到的城市都是市場當(dāng)下的熱點城市，這一政策一旦落地，對于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會同步提升，“如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來面臨的一個難題”。
而對于房企來說，這種壓力可能會更為直接。
“(集中供地)對房企短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)。”中指院方面向《華夏時報》記者直言，假設(shè)各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。
張波也認(rèn)為，如果每個城市只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的現(xiàn)金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，甚至大型品牌房企如果想獲得多個地塊也面臨著不小挑戰(zhàn)，聯(lián)合拿地共同開發(fā)的情況將可能進(jìn)一步增多。
面對行業(yè)新的挑戰(zhàn)，不少業(yè)內(nèi)人士建議房企在策略上做出調(diào)整。
中指院建議，開發(fā)商關(guān)注22城之外的投資機(jī)會，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市。在相對寬松的貨幣環(huán)境下，仍需抓住重點城市投資機(jī)會，合作拿地，分散風(fēng)險，實現(xiàn)共贏，關(guān)注下一步政策細(xì)則及各地因城施策的政策空間。同時，階段性項目集中入市也可能導(dǎo)致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。
同策研究院資深分析師肖云祥也強(qiáng)調(diào)，后續(xù)伴隨著新房集中供應(yīng)，市場競爭加劇，銷售存壓，為了保證利潤，房企拿地時要“克制”。
值得一提的是，一些房企內(nèi)部人士對于箭在弦上的集中供地政策也有一些異議。一名TOP20的房企副總裁認(rèn)為，盡管集中供地讓企業(yè)更好地把握預(yù)期，合理安排資金，但這只是房企獲得住宅土地的一個渠道，“其實還有很多渠道，比如勾地、城市更新項目”。而另一名房企內(nèi)部人士則直言不滿：“病入膏肓，頭痛不醫(yī)頭，醫(yī)腳。問題是，病根在腳嗎?”
