近期，幾家上海知名五星級(jí)酒店正在“虧本大甩賣”的消息相繼傳出，受到行業(yè)高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，酒店前期投入資金大，回報(bào)周期長(zhǎng)，2020年的疫情更是加劇了這些五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)困局。因此，出售酒店可以盤活存量資產(chǎn)、回籠資金，是企業(yè)加速去杠桿的重要措施。

多家知名五星級(jí)酒店被擺上貨架

在“酒店交易網(wǎng)”及一些全國(guó)性的酒店投資交易平臺(tái)上，近期包括上海豫園萬(wàn)麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會(huì)展中心酒店等在內(nèi)的多家五星級(jí)酒店被擺上貨架，這一現(xiàn)象引起行業(yè)關(guān)注。

其中，上海新華聯(lián)索菲特大酒店于去年12月“上架”，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23億元。據(jù)酒店交易網(wǎng)發(fā)布的調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)，該酒店于2017年開(kāi)業(yè)，占地5.37萬(wàn)平方米。2017-2019年，該酒店?duì)I業(yè)額分別為1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。

上海豫園萬(wàn)麗酒店同樣在2020年12月掛出，報(bào)價(jià)21億元。該酒店在2007年8月開(kāi)業(yè)，客房總數(shù)340間(套)，由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。因毗鄰上海著名旅游景點(diǎn)豫園、外灘、新天地等，入住率在上海同業(yè)中保持領(lǐng)先，年均達(dá)90%以上。

綠地虹橋酒店則為幾家酒店共同打包出售，標(biāo)價(jià)50億元的資產(chǎn)包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會(huì)展中心項(xiàng)目酒店【即青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊(02-01)項(xiàng)目(酒店部分)】。

不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，“上海五星級(jí)酒店集中出售”消息發(fā)酵之后，截至5月19日下午，除豫園萬(wàn)麗酒店外，其他幾家酒店的出售信息已經(jīng)消失。

出售消息為何突然消失?難道只是一場(chǎng)烏龍?《華夏時(shí)報(bào)》記者分別向上述幾家酒店及酒店交易網(wǎng)方面進(jìn)行了核實(shí)。

“消息屬實(shí)。”酒店交易網(wǎng)負(fù)責(zé)人楊先生明確表示，在媒體關(guān)注到“上海五星級(jí)酒店集中出售”一事后，幾家酒店通過(guò)中介主動(dòng)要求下架信息。至于原因，楊先生向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，按照他的理解，一方面是這些酒店大多已有明確的意向買家，“更希望是小范圍的傳播”;另一方面，出售消息被關(guān)注太多的話，會(huì)對(duì)酒店品牌造成一些負(fù)面影響，也會(huì)影響酒店員工的正常工作狀態(tài)。

與楊先生說(shuō)法相似，有知情人士也向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，據(jù)其了解，綠地之前掛出來(lái)幾家酒店的意向買家正趨于明朗，“這或許也是信息下架原因之一”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在5月13日舉行的線上業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，綠地控股方面透露，公司新加坡REITs項(xiàng)目已于年初獲得了批文。首批計(jì)劃放入資產(chǎn)包的有4家酒店，總價(jià)值超30億元。綠地控股董事會(huì)秘書王曉東表示，“這幾家酒店都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前也有意向方來(lái)洽談單獨(dú)的購(gòu)買，因此公司尚未決定是發(fā)行Reits還是直接銷售，目前同時(shí)在進(jìn)行兩方面的談判。”不過(guò)，上述知情人士表示，這4家酒店不是“酒店交易網(wǎng)”公布的幾家綠地酒店。

上海豫園萬(wàn)麗酒店市場(chǎng)傳訊部接聽(tīng)了《華夏時(shí)報(bào)》記者的電話，否認(rèn)在售消息，強(qiáng)調(diào)酒店一直都在運(yùn)營(yíng)正常，且保持較高的入住率，但不便透露具體數(shù)據(jù)。而上海豫園萬(wàn)麗酒店的母公司上海豫園大酒店有限公司則始終無(wú)人接聽(tīng)電話。

上海新華聯(lián)索菲特大酒店接聽(tīng)人員將電話轉(zhuǎn)接至公關(guān)部門，但該人員表示“可能因?yàn)橄嚓P(guān)人員在出差”，《華夏時(shí)報(bào)》記者未能與酒店公關(guān)部門取得聯(lián)系。同時(shí)，該酒店母公司新華聯(lián)酒店管理有限公司的電話也一直無(wú)人接聽(tīng)。

酒店回報(bào)率與流動(dòng)性偏低

對(duì)于五星級(jí)酒店的集中出讓，業(yè)內(nèi)普遍的看法是：酒店前期投入資金大，回報(bào)周期長(zhǎng)，長(zhǎng)期占用資金，而2020年的疫情更是加劇了它們的經(jīng)營(yíng)困局。

據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損以及應(yīng)對(duì)2020年“三道紅線”降負(fù)債，成為新華聯(lián)集團(tuán)決心拋售上海新華聯(lián)索菲特大酒店的主要原因。而在2020年報(bào)中，新華聯(lián)強(qiáng)調(diào)，公司將努力采取相應(yīng)的措施，改善經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況，提升公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，擬采取的措施中就包括“全力推動(dòng)大宗物業(yè)去化策略，減持非景區(qū)酒店、集中商業(yè)及商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)”。

“盤活存量資產(chǎn)，回籠資金，是加速去杠桿的重要措施。”5月17日，綠地酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，綠地內(nèi)部近期強(qiáng)調(diào)將圍繞6大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債去杠桿。其中一條就是“以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠”。

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，“三道紅線”壓力下，出售資產(chǎn)是企業(yè)很直接的降負(fù)債、降杠桿手段。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)比住宅、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)，酒店無(wú)論是回報(bào)率還是流動(dòng)性都相對(duì)偏低，對(duì)于一些日常資金周轉(zhuǎn)本就有一些壓力的房企而言負(fù)擔(dān)明顯。“考慮到疫情下酒店業(yè)恢復(fù)元?dú)猓频晔袌?chǎng)被投資者所看好，部分房企想趁著這一波東風(fēng)將資產(chǎn)售出相對(duì)不錯(cuò)的價(jià)格，也在情理之中。”

第一太平戴維斯上海投資部主管關(guān)偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，酒店是受疫情影響最直接的資產(chǎn)類型，疫情常態(tài)化從中長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)營(yíng)上的不穩(wěn)定性，因此部分酒店業(yè)主會(huì)考慮將持有的資產(chǎn)類型變?yōu)楦涌癸L(fēng)險(xiǎn)安全的類型。

關(guān)偉直言，酒店在中國(guó)本身偏供過(guò)于求，特別是國(guó)際品牌的星級(jí)酒店，即使在一線城市，酒店房?jī)r(jià)已多年未有漲幅，而經(jīng)營(yíng)成本卻居高不下。從收益率的角度來(lái)看，該類資產(chǎn)的現(xiàn)金流并不是最優(yōu)的，所以還是有業(yè)主在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳或有財(cái)務(wù)壓力時(shí)，往往會(huì)考慮選擇出售這類資產(chǎn)。

事實(shí)上，在大宗交易市場(chǎng)上，酒店并非是受歡迎的資產(chǎn)類別。

關(guān)偉解釋說(shuō)，五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)高。盡管住單個(gè)房間入住費(fèi)用較高，但綜合淡季空置率、經(jīng)營(yíng)人員成本、酒店品牌管理費(fèi)等，五星級(jí)酒店的凈收入表現(xiàn)與其他類型資產(chǎn)會(huì)有明顯落差。同時(shí)，五星級(jí)酒店的買家群體有限。因通常體量較大、施工建設(shè)成本高，項(xiàng)目總價(jià)往往偏高，對(duì)購(gòu)買方的資金實(shí)力提出了較高要求，因此資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)相對(duì)較弱。此外，該類資產(chǎn)通過(guò)二次改造進(jìn)行再利用的難度較高，尤其是宴會(huì)廳、餐廳、泳池這類公共區(qū)域?qū)τ谙敫脑斐蔀槠渌麡I(yè)態(tài)(比如租賃式公寓)的買家而言是巨大的挑戰(zhàn)，最終也會(huì)反應(yīng)在價(jià)格和流動(dòng)性上。

蔡峰也表示，五星級(jí)酒店因運(yùn)營(yíng)成本與回報(bào)率原因，和傳統(tǒng)的住宅、寫字樓、商場(chǎng)等的受歡迎程度還是有一定差距，成交活躍度也相對(duì)偏低。不過(guò)，如果項(xiàng)目本身具備稀缺、不可復(fù)制資源，如坐擁一線江景、自身有歷史文化因素加持等，投資人對(duì)其興趣則會(huì)比較大。

對(duì)于五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)、盤活，蔡峰的建議是整體遵循“降成本、提品質(zhì)、重品牌”三個(gè)法則。比如，在日常運(yùn)營(yíng)方面優(yōu)化流程、降低不必要的消耗，最大化提升成本效用等。關(guān)偉則強(qiáng)調(diào)，“酒店業(yè)主應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者的偏好趨勢(shì)，積極開(kāi)拓并有效利用好線下、線上渠道資源，令酒店物理空間產(chǎn)生更高的收益坪效。”

而《華夏時(shí)報(bào)》記者也注意到，一批五星級(jí)酒店被掛上貨架的同時(shí)，上海仍是五星級(jí)酒店們渴望進(jìn)入的高地。例如，今年2月，亞太地區(qū)首家麗笙精選酒店——上海興國(guó)賓館麗笙精選酒店在上海亮相;5月初，凱悅酒店集團(tuán)宣布與豐盛企業(yè)集團(tuán)有限公司簽署協(xié)議，將共同打造上海首家阿麗拉酒店(奢華和生活方式酒店品牌)。