近期，幾家上海知名五星級(jí)酒店正在“虧本大甩賣”的消息相繼傳出，受到行業(yè)高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，酒店前期投入資金大，回報(bào)周期長，2020年的疫情更是加劇了這些五星級(jí)酒店的經(jīng)營困局。因此，出售酒店可以盤活存量資產(chǎn)、回籠資金，是企業(yè)加速去杠桿的重要措施。
多家知名五星級(jí)酒店被擺上貨架
在“酒店交易網(wǎng)”及一些全國性的酒店投資交易平臺(tái)上，近期包括上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會(huì)展中心酒店等在內(nèi)的多家五星級(jí)酒店被擺上貨架，這一現(xiàn)象引起行業(yè)關(guān)注。
其中，上海新華聯(lián)索菲特大酒店于去年12月“上架”，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23億元。據(jù)酒店交易網(wǎng)發(fā)布的調(diào)研簡報(bào)，該酒店于2017年開業(yè)，占地5.37萬平方米。2017-2019年，該酒店?duì)I業(yè)額分別為1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。
上海豫園萬麗酒店同樣在2020年12月掛出，報(bào)價(jià)21億元。該酒店在2007年8月開業(yè)，客房總數(shù)340間(套)，由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬豪國際集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。因毗鄰上海著名旅游景點(diǎn)豫園、外灘、新天地等，入住率在上海同業(yè)中保持領(lǐng)先，年均達(dá)90%以上。
綠地虹橋酒店則為幾家酒店共同打包出售，標(biāo)價(jià)50億元的資產(chǎn)包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會(huì)展中心項(xiàng)目酒店【即青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊(02-01)項(xiàng)目(酒店部分)】。
不過，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，“上海五星級(jí)酒店集中出售”消息發(fā)酵之后，截至5月19日下午，除豫園萬麗酒店外，其他幾家酒店的出售信息已經(jīng)消失。
出售消息為何突然消失?難道只是一場(chǎng)烏龍?《華夏時(shí)報(bào)》記者分別向上述幾家酒店及酒店交易網(wǎng)方面進(jìn)行了核實(shí)。
“消息屬實(shí)。”酒店交易網(wǎng)負(fù)責(zé)人楊先生明確表示，在媒體關(guān)注到“上海五星級(jí)酒店集中出售”一事后，幾家酒店通過中介主動(dòng)要求下架信息。至于原因，楊先生向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，按照他的理解，一方面是這些酒店大多已有明確的意向買家，“更希望是小范圍的傳播”;另一方面，出售消息被關(guān)注太多的話，會(huì)對(duì)酒店品牌造成一些負(fù)面影響，也會(huì)影響酒店員工的正常工作狀態(tài)。
與楊先生說法相似，有知情人士也向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，據(jù)其了解，綠地之前掛出來幾家酒店的意向買家正趨于明朗，“這或許也是信息下架原因之一”。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在5月13日舉行的線上業(yè)績溝通會(huì)上，綠地控股方面透露，公司新加坡REITs項(xiàng)目已于年初獲得了批文。首批計(jì)劃放入資產(chǎn)包的有4家酒店，總價(jià)值超30億元。綠地控股董事會(huì)秘書王曉東表示，“這幾家酒店都是比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前也有意向方來洽談單獨(dú)的購買，因此公司尚未決定是發(fā)行Reits還是直接銷售，目前同時(shí)在進(jìn)行兩方面的談判。”不過，上述知情人士表示，這4家酒店不是“酒店交易網(wǎng)”公布的幾家綠地酒店。
上海豫園萬麗酒店市場(chǎng)傳訊部接聽了《華夏時(shí)報(bào)》記者的電話，否認(rèn)在售消息，強(qiáng)調(diào)酒店一直都在運(yùn)營正常，且保持較高的入住率，但不便透露具體數(shù)據(jù)。而上海豫園萬麗酒店的母公司上海豫園大酒店有限公司則始終無人接聽電話。
上海新華聯(lián)索菲特大酒店接聽人員將電話轉(zhuǎn)接至公關(guān)部門，但該人員表示“可能因?yàn)橄嚓P(guān)人員在出差”，《華夏時(shí)報(bào)》記者未能與酒店公關(guān)部門取得聯(lián)系。同時(shí)，該酒店母公司新華聯(lián)酒店管理有限公司的電話也一直無人接聽。
酒店回報(bào)率與流動(dòng)性偏低
對(duì)于五星級(jí)酒店的集中出讓，業(yè)內(nèi)普遍的看法是：酒店前期投入資金大，回報(bào)周期長，長期占用資金，而2020年的疫情更是加劇了它們的經(jīng)營困局。
據(jù)媒體公開報(bào)道，酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損以及應(yīng)對(duì)2020年“三道紅線”降負(fù)債，成為新華聯(lián)集團(tuán)決心拋售上海新華聯(lián)索菲特大酒店的主要原因。而在2020年報(bào)中，新華聯(lián)強(qiáng)調(diào)，公司將努力采取相應(yīng)的措施，改善經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況，提升公司持續(xù)經(jīng)營能力，擬采取的措施中就包括“全力推動(dòng)大宗物業(yè)去化策略，減持非景區(qū)酒店、集中商業(yè)及商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)”。
“盤活存量資產(chǎn)，回籠資金，是加速去杠桿的重要措施。”5月17日，綠地酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，綠地內(nèi)部近期強(qiáng)調(diào)將圍繞6大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債去杠桿。其中一條就是“以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠”。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蔡峰認(rèn)為，“三道紅線”壓力下，出售資產(chǎn)是企業(yè)很直接的降負(fù)債、降杠桿手段。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)比住宅、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)，酒店無論是回報(bào)率還是流動(dòng)性都相對(duì)偏低，對(duì)于一些日常資金周轉(zhuǎn)本就有一些壓力的房企而言負(fù)擔(dān)明顯。“考慮到疫情下酒店業(yè)恢復(fù)元?dú)猓频晔袌?chǎng)被投資者所看好，部分房企想趁著這一波東風(fēng)將資產(chǎn)售出相對(duì)不錯(cuò)的價(jià)格，也在情理之中。”
第一太平戴維斯上海投資部主管關(guān)偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，酒店是受疫情影響最直接的資產(chǎn)類型，疫情常態(tài)化從中長期來看會(huì)給業(yè)主帶來經(jīng)營上的不穩(wěn)定性，因此部分酒店業(yè)主會(huì)考慮將持有的資產(chǎn)類型變?yōu)楦涌癸L(fēng)險(xiǎn)安全的類型。
關(guān)偉直言，酒店在中國本身偏供過于求，特別是國際品牌的星級(jí)酒店，即使在一線城市，酒店房價(jià)已多年未有漲幅，而經(jīng)營成本卻居高不下。從收益率的角度來看，該類資產(chǎn)的現(xiàn)金流并不是最優(yōu)的，所以還是有業(yè)主在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳或有財(cái)務(wù)壓力時(shí)，往往會(huì)考慮選擇出售這類資產(chǎn)。
事實(shí)上，在大宗交易市場(chǎng)上，酒店并非是受歡迎的資產(chǎn)類別。
關(guān)偉解釋說，五星級(jí)酒店的運(yùn)營成本相對(duì)高。盡管住單個(gè)房間入住費(fèi)用較高，但綜合淡季空置率、經(jīng)營人員成本、酒店品牌管理費(fèi)等，五星級(jí)酒店的凈收入表現(xiàn)與其他類型資產(chǎn)會(huì)有明顯落差。同時(shí)，五星級(jí)酒店的買家群體有限。因通常體量較大、施工建設(shè)成本高，項(xiàng)目總價(jià)往往偏高，對(duì)購買方的資金實(shí)力提出了較高要求，因此資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)相對(duì)較弱。此外，該類資產(chǎn)通過二次改造進(jìn)行再利用的難度較高，尤其是宴會(huì)廳、餐廳、泳池這類公共區(qū)域?qū)τ谙敫脑斐蔀槠渌麡I(yè)態(tài)(比如租賃式公寓)的買家而言是巨大的挑戰(zhàn)，最終也會(huì)反應(yīng)在價(jià)格和流動(dòng)性上。
蔡峰也表示，五星級(jí)酒店因運(yùn)營成本與回報(bào)率原因，和傳統(tǒng)的住宅、寫字樓、商場(chǎng)等的受歡迎程度還是有一定差距，成交活躍度也相對(duì)偏低。不過，如果項(xiàng)目本身具備稀缺、不可復(fù)制資源，如坐擁一線江景、自身有歷史文化因素加持等，投資人對(duì)其興趣則會(huì)比較大。
對(duì)于五星級(jí)酒店的運(yùn)營、盤活，蔡峰的建議是整體遵循“降成本、提品質(zhì)、重品牌”三個(gè)法則。比如，在日常運(yùn)營方面優(yōu)化流程、降低不必要的消耗，最大化提升成本效用等。關(guān)偉則強(qiáng)調(diào)，“酒店業(yè)主應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者的偏好趨勢(shì)，積極開拓并有效利用好線下、線上渠道資源，令酒店物理空間產(chǎn)生更高的收益坪效。”
而《華夏時(shí)報(bào)》記者也注意到，一批五星級(jí)酒店被掛上貨架的同時(shí)，上海仍是五星級(jí)酒店們渴望進(jìn)入的高地。例如，今年2月，亞太地區(qū)首家麗笙精選酒店——上海興國賓館麗笙精選酒店在上海亮相;5月初，凱悅酒店集團(tuán)宣布與豐盛企業(yè)集團(tuán)有限公司簽署協(xié)議，將共同打造上海首家阿麗拉酒店(奢華和生活方式酒店品牌)。
