在去年銷售額突破7000億元后，萬科今年再加速。
8月4日，萬科企業股份有限公司(萬科A，000002.SZ)公布2021年7月銷售及近期新增項目情況簡報。今年前7個月，萬科累計實現合同銷售面積2498.8萬平方米，合同銷售金額4059.8億元，共斥資1119.78億元拿地。
銷售額加速增長的同時，利潤也保持穩定的增速。根據歷年數據顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復合增長率超過19%。
值得關注的是，作為1991年A股上市的企業之一，迄今為止，萬科已29年不間斷地進行現金分紅，上市以來累計的分紅金額已達836.9億元。
與此同時，萬科保持了健康的財務狀況，截至3月末，“三道紅線”成功回歸“綠檔”。
截至目前，萬科已實現了經營性凈現金流連續12年為正，2020年公司持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，并保持了連續20年低于40%;國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科行業領先評級。
知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，萬科屬于公司治理模式優秀、經營穩健的企業，今年拿地工作積極穩妥推進，值得肯定。拿地規模繼續證明其在后續行業發展方面的優勢。而三道紅線全部回歸綠檔，說明財務數據總體健康穩定，也有助于后續融資等工作的開展。
業績平穩增長，拿地保持理性
從全國業績來看，今年上半年萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元，根據7900億銷售目標計算，目標完成率為44.9%。
2021年1-7月，萬科累計實現合同銷售面積2498.8萬平方米，合同銷售金額4059.8億元，同比增長7%，銷售單價1.62萬/平方米。
在土地獲取方面，今年前7個月，萬科共斥資1119.78億元拿地。萬科總裁、首席執行官祝九勝此前在股東大會上透露，在22個城市首輪雙集中供地中，萬科斬獲了47塊土地，可售面積達717.5萬平方米。
其中，4-6月三個月時間里，萬科拿下的土地項目分別達20個、17個及26個，所付出的權益地價達641.62億元。拿下的項目數量及付出的權益地價，幾乎是一季度的兩倍。
從區域布局來看，按照萬科2020年年報，去年萬科共新獲取168個項目，且86%位于重點城市群。
嚴躍進認為，從拿地策略看，萬科屬于比較低調的房企，地王獲取方面，很少會聽到萬科的聲音。另外萬科本身在城市選擇方面，還是比較謹慎的，總體上是屬于比較穩健且有成長性的城市。
三道紅線成功回歸“綠檔”
2020年，萬科三道紅線踩中一道，為黃色檔，不達標指標為扣除預收后的資產負債率，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。
截至3月末，萬科成功回歸“綠檔”。數據顯示，截至3月31日，萬科的凈負債率為15.5%;持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。另外，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，符合“綠檔”企業標準。
長江商報記者注意到，截至目前，萬科已實現了經營性凈現金流連續12年為正，信用評級長期保持行業領先。具體到2020年，萬科持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，并保持了連續20年低于40%;國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。
高喊活下去的萬科集團董事會主席郁亮，曾在去年11月公開表示：“‘三道紅線’后，金融紅利、土地紅利都結束了。原先拿地很關鍵，而如今好產品、好服務比拿地更重要，組織架構也要因此跟著調整。”
今年6月，萬科啟動組織和人事變革，將現有的五大區域拆分為七個，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區域。
同時，萬科將研究與開發專業公會改為開發經營中心，負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展。
億翰智庫認為，房企組織變革主要圍繞總部精簡、區域優化、多元化業務條線調整三大主題，一方面可以通過調整組織架構，加強對所在城市的深耕，提高市場占有率;另一方面組織架構的優化整合，有利于降低公司的管理成本，達到降本增效的目的。
在行業整體融資環境趨緊的背景下，萬科2020年平均融資成本6.5%，繼續保持行業低位;凈負債率18.1%，在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點。
多元化板塊發展逐步釋放潛力
萬科的發展經歷了“多元化—房地產—地產相關多元化”的發展路徑。除了在地產開發主業持續鞏固提升基本盤，在多元業務板塊上，2020年萬科繼續堅持“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，在物業、住宅租賃、商業開發運營、物流倉儲服務等業務板塊都實現了有質量的發展。
在新賽道方面，萬科的轉型初見成效，多個新賽道優勢明顯。萬科物業正式向空間科技服務商轉變，2020年實現營收182億元，同比增長27.4%，過去5年復合增速34%;旗下“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年開業14.2萬間，全年營收25.4億元，同比增長72.3%，已開業項目整體出租率超過95%;旗下“萬緯物流”累計開業項目建面達700萬平方米，2020年實現營收18.7億元，同比增長37%。
值得注意的是，除了物業和公寓，萬科的其他多元化板塊成效還未達預期，包括冰雪業務、養豬業務等大多仍處于價值挖掘階段。
嚴躍進認為，對于萬科多元化的模式，總體上要給與肯定，其在城市更新、商業地產、長租公寓等方面采取了穩健的發展戰略，總體上也形成了比較全面的多元化業務。類似多元化業務和住宅業務有一定的關聯，也有很多特殊性。未來此類業務發展，也將進一步促進萬科的全面發展。
