隨著大會(huì)再提“租購并舉”，國內(nèi)密集出臺(tái)多項(xiàng)利好政策加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，租賃住房已上升到國家戰(zhàn)略高度。

可見，全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為當(dāng)前建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，住房租賃市場(chǎng)正迎來新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。

1、政策支持、需求釋放，住房租賃市場(chǎng)迎發(fā)展新機(jī)遇

12月8日，中國證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，將加快推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)，打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

作為推動(dòng)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、支持保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的重要手段，當(dāng)前住建部也在加快完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策，我國住房租賃市場(chǎng)正迎來高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

一方面，在“房住不炒”的主基調(diào)下，增加REITs對(duì)保障性租賃住房的投資，亦是符合我國“租購并舉”的政策指導(dǎo)方向。

另一方面，鼓勵(lì)REITs向商業(yè)性房地產(chǎn)擴(kuò)容，也有助于商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。對(duì)辦公樓和商場(chǎng)等進(jìn)行投資，將促使REITs底層資產(chǎn)多元化，收益多元化，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以打包做試點(diǎn)，進(jìn)而形成商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。這類產(chǎn)品對(duì)于后續(xù)相關(guān)房企盤活存量、優(yōu)化資金退出渠道亦是有著積極作用。

再加上近期全國持續(xù)調(diào)整防疫策略，多省多地宣布不再查驗(yàn)核酸證明和健康碼，我國正式邁向結(jié)束疫情生活的道路。國內(nèi)防疫政策持續(xù)優(yōu)化，前期受疫情影響所限制的消費(fèi)需求將得到集中爆發(fā)，從而刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇增長(zhǎng)，住房租賃市場(chǎng)需求也將逐步釋放。

總的來說，在政策支持以及需求釋放背景下，住房租賃市場(chǎng)這一賽道之中擁有更高綜合能力、獨(dú)特商業(yè)模式、重視品牌運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，將能率先享受政策及金融的紅利，進(jìn)一步鞏固規(guī)模和市場(chǎng)。

2、長(zhǎng)租公寓領(lǐng)跑品牌，創(chuàng)新商業(yè)模式下的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭

聚焦到市場(chǎng)來看，許多房企也已紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)力住房租賃市場(chǎng)，打造出如龍湖冠寓、萬科泊寓等多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商品牌。

當(dāng)然，除了這些領(lǐng)頭房企從地產(chǎn)切入直接運(yùn)營(yíng)的思路之外，也不乏非房企打造新商業(yè)模式入局的領(lǐng)先樣本，例如國內(nèi)首創(chuàng)集中式長(zhǎng)租公寓模式的魔方生活生活服務(wù)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“魔方生活”)。

相較于從不同地區(qū)獲取個(gè)人房源的分散式長(zhǎng)租公寓，集中式長(zhǎng)租公寓通常與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議。相比分散式長(zhǎng)租公寓，穩(wěn)定安全、增值服務(wù)及社群網(wǎng)絡(luò)是集中式長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

換句話來說，集中且標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式既能提升管理效率，降低運(yùn)營(yíng)成本從而提高利潤(rùn)，還能基于租戶集中居住的特點(diǎn)，通過組織社群活動(dòng)等方式塑造獨(dú)特的品牌體驗(yàn)感，擴(kuò)大品牌影響力并提高客戶粘性。

如果說商業(yè)模式是決定企業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展的重要因素，那么判斷商業(yè)模式是否成功則體現(xiàn)在其品牌影響力和業(yè)績(jī)表現(xiàn)兩方面上。

一直以來，魔方生活就以可負(fù)擔(dān)的價(jià)格提供配備現(xiàn)代化設(shè)施且位置便利的集中式長(zhǎng)租公寓，目前已成為中國規(guī)模最大的獨(dú)立的集中式長(zhǎng)租公寓平臺(tái)。良好品牌影響力和業(yè)績(jī)表現(xiàn)亦是驗(yàn)證了魔方生活商業(yè)模式的成功。

首先，遍布全國的公寓、良好的品牌知名度及住戶滿意度體現(xiàn)出魔方生活強(qiáng)勁的品牌影響力。

截至2022年6月30日，魔方生活共有76190套在營(yíng)公寓，分布在全國26座城市的394個(gè)地點(diǎn)。據(jù)Frost&Sullivan數(shù)據(jù)顯示，于2021年，按在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)算，魔方生活在獨(dú)立的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一，且按品牌知名度及住戶滿意度計(jì)算，其在國內(nèi)所有的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中名列首位。

其次，基于完善的公寓布局，魔方生活營(yíng)收利潤(rùn)持續(xù)雙增，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭和內(nèi)生性成長(zhǎng)動(dòng)力。

據(jù)悉，公司的收入由2019年約9.47億元增至2021年約14.71億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.7%；凈利潤(rùn)由2019年約6355.1萬元增至2021年約2.95億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)115.6%。

3、小結(jié)

在政策不斷支持行業(yè)發(fā)展、疫情逐步放開刺激需求釋放的大環(huán)境下，魔方生活這類在品牌、商業(yè)模式和盈利能力等多方面都更具優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)頭企業(yè)，或?qū)?yōu)先受益進(jìn)入發(fā)展快車道。

同時(shí)，關(guān)注到此前魔方生活已遞表港交所，相信隨著后續(xù)其順利登上資本市場(chǎng)，面臨的發(fā)展機(jī)會(huì)也將更加明確。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。