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北京長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎最嚴(yán)監(jiān)管 “二房東”預(yù)收租金不得超過(guò)3月

中國(guó)新聞網(wǎng) | 2021-02-03 08:47:28

接連“爆雷”之后,長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)“最嚴(yán)監(jiān)管”,這一次出手的是北京。

2日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》。針對(duì)市場(chǎng)關(guān)切的“資金池”“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等問(wèn)題均作出規(guī)定。

北京此番新政指出,住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金,收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管,收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金。此外,承租人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的“租金貸”資金不能被撥付給住房租賃企業(yè)等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,沒(méi)有資金池,沒(méi)有租期錯(cuò)配將大大降低長(zhǎng)租公寓“爆雷”的可能性,如果政策嚴(yán)格執(zhí)行,長(zhǎng)租公寓行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。

近年來(lái),中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)式”的發(fā)展。2014年以來(lái),政策和資本的雙輪驅(qū)動(dòng)將這一行業(yè)迅速推至風(fēng)口。一時(shí)間,長(zhǎng)租公寓企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn),輪番融資、扎堆上市,但與此同時(shí),對(duì)于這個(gè)尚且年輕的行業(yè)來(lái)說(shuō),“成長(zhǎng)的煩惱”一直如影隨影。

2019年以來(lái),多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌接連傳出資金鏈斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓深陷資金鏈危機(jī),讓數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房東、租客乃至金融機(jī)構(gòu)都蒙受了不小的損失。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,被資本“綁架”快速擴(kuò)張,盈利模式存在缺陷,以及政府監(jiān)管跟不上等是長(zhǎng)租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示,在北京、上海等城市,長(zhǎng)租公寓類(lèi)的企業(yè)的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)20%,在此背景下,租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)亟需加大監(jiān)管力度。

專(zhuān)家認(rèn)為,北京此番出臺(tái)的長(zhǎng)租公寓政策有望為行業(yè)建起一道“防火墻”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說(shuō),過(guò)去長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)利用“租金貸”的形式預(yù)收租戶(hù)一年的租金,再利用預(yù)收租金進(jìn)行擴(kuò)張及裝修,而此次通知內(nèi)容明令禁止了這種做法。

張大偉指出,此番北京市規(guī)定,扮演“二房東”角色的長(zhǎng)租公寓企業(yè)預(yù)收租金不得超過(guò)3月,這就意味著租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉也表示,北京此番政策落地后,通過(guò)“高收低出”“長(zhǎng)收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局,這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn),保障租客的權(quán)益,特別是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的中小企業(yè),將逐步被淘汰,行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境得到優(yōu)化。

此外,該政策明確住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立專(zhuān)用賬戶(hù)托管,并在合同終止后通知退還。黃卉說(shuō),當(dāng)租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),押金監(jiān)管制度可以有效保護(hù)租客資金安全,避免租客承受損失。

在實(shí)際租賃活動(dòng)中,當(dāng)租客權(quán)益受損時(shí),通過(guò)訴訟的方式往往費(fèi)時(shí)費(fèi)力,時(shí)間周期長(zhǎng),如只能以訴訟方式解決問(wèn)題,則租客權(quán)益往往保障不足。黃卉認(rèn)為,此番北京市提出建立糾紛調(diào)解機(jī)制,一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率,另一方面能夠更靈活的處理糾紛調(diào)解方式,有利于緩解租客雙邊關(guān)系。

除北京外,去年年末,深圳、西安、重慶等多地陸續(xù)出臺(tái)規(guī)范長(zhǎng)租公寓行業(yè)的相關(guān)政策,針對(duì)于企業(yè)的“長(zhǎng)周期預(yù)收租金”的監(jiān)管正在日益加強(qiáng)。分析認(rèn)為,此后,其它一二線(xiàn)城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策。(記者 龐無(wú)忌)

  • 標(biāo)簽:預(yù)收租金,長(zhǎng)租公寓

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