房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再迎重磅政策落地。日前，全國首例發(fā)行專項(xiàng)債券資金用于收購閑置存量土地的政策落地。

根據(jù)廣東省披露的2025年政府專項(xiàng)債信息，此次發(fā)行總額逾307億元，覆蓋廣東省19個(gè)城市、86個(gè)項(xiàng)目。

國是直通車梳理發(fā)現(xiàn)，除汕頭市、興寧市的兩個(gè)項(xiàng)目為新增土地儲備外，其余資金全部用于回收閑置存量土地，涉及資金大約為304億元。

作為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要政策之一，發(fā)行專項(xiàng)債用于收購閑置存量土地有利于穩(wěn)定地價(jià)、緩解開發(fā)商的資金壓力。后續(xù)這一政策有望在更多地方落地。

回購?fù)恋赜泻巫饔?

“房企感受可能最為強(qiáng)烈。”受房地產(chǎn)市場調(diào)整等影響，部分房企面臨資金壓力，前期獲取的土地?zé)o力開發(fā)，投資回報(bào)時(shí)間拉長。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方政府通過發(fā)行專項(xiàng)債收購存量閑置土地，將有效促進(jìn)存量土地的消化和風(fēng)險(xiǎn)的出清，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這有利于降低土地庫存，穩(wěn)定地價(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，從而穩(wěn)定下游商品房價(jià)格和銷售。它也有利于改善供給結(jié)構(gòu)。地方收回地塊后，不管是調(diào)整規(guī)劃再出讓，或者用作保障性住房或公共用地，都有利于改善供給結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然，最終效果取決于專項(xiàng)債券的發(fā)行規(guī)模，收儲規(guī)模，以及收儲后的用途等。

為什么是廣東?

李宇嘉分析認(rèn)為，一方面是廣東債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小、財(cái)力狀況良好。各省專項(xiàng)債限額，由財(cái)政部根據(jù)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)力狀況等因素提出方案，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后下達(dá)各省級財(cái)政部門，并非每個(gè)省份平均分配。廣東是2025年地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目自審自發(fā)試點(diǎn)地區(qū)，而且是全國率先實(shí)現(xiàn)隱性債務(wù)清零的省份，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，財(cái)力狀況好。

另一方面，廣東率先發(fā)行專項(xiàng)債，可以通過專項(xiàng)債的杠桿撬動(dòng)作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省作用。

304億元夠用嗎?

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，此番用于收購存量土地的專項(xiàng)債發(fā)行304億元，占此前廣東公示項(xiàng)目擬收儲總價(jià)的約七成。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月22日，廣州、佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市2025年度第一批擬使用土地儲備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的項(xiàng)目用地超220宗，擬收儲價(jià)格合計(jì)超430億元。

李宇嘉表示，這超過300億元應(yīng)該是第一批專項(xiàng)債，主要是前期各地謀劃申報(bào)的、收儲條件較為成熟的閑置、低效土地儲備項(xiàng)目，包括多次流拍、開發(fā)商無意愿開發(fā)或用途要調(diào)整的土地。后續(xù)如果限額沒用完，還可能有第二批、第三批。

收儲價(jià)格合理嗎?

陳文靜表示，各地折價(jià)收儲存量土地，折扣多在九折左右。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，廣東省各地公示的第一批擬使用專項(xiàng)債券收購存量閑置土地的項(xiàng)目用地，擬收儲價(jià)格與土地出讓時(shí)的成交價(jià)基本持平，約70%的地塊擬收儲價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8-1.0之間，近半地塊收儲價(jià)與成交價(jià)比值在0.9-1.0之間，約10%的地塊比值在0.7-0.8之間，個(gè)別地塊擬收儲價(jià)格的折扣較大。

土儲專項(xiàng)債重啟

此番廣東省發(fā)行專項(xiàng)債券資金用于收購閑置存量土地和新增土地儲備，意味著擱置約5年的土儲專項(xiàng)債重啟。

土儲專項(xiàng)債是地方政府為土地儲備而發(fā)行的一種地方政府專項(xiàng)債券，主要在2017年至2019年間發(fā)行。2019年后，土儲專項(xiàng)債一度被擱置。

直到去年，官方明確，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增土地儲備項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這一從供給側(cè)出發(fā)的政策將在更多地方落地。文/龐無忌