“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上。”2019年，時(shí)任中交地產(chǎn)董事長李永前定下千億目標(biāo)。

然而，還沒等到完成千億目標(biāo)，李永前就申請(qǐng)辭去總裁職務(wù)。近日，中交地產(chǎn)(000736.SZ)發(fā)布公告稱，李永前由于工作安排原因申請(qǐng)辭去公司總裁職務(wù)。

長江商報(bào)記者注意到，這是中交地產(chǎn)近五年來第四次換帥。頻繁的人事變動(dòng)背后，中交地產(chǎn)面臨腳踩紅線、負(fù)債高企、營收利潤下跌等種種挑戰(zhàn)。

年報(bào)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入123億，同比下降12.5%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.5億，同比下降35.9%。受期間費(fèi)用增加影響，2021年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.53億元，同比下降2.23%;凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴(kuò)大。

從三道紅線指標(biāo)來看，中交地產(chǎn)已踩“兩條紅線”，2020年，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率為296.4%。

年報(bào)顯示，2020年中交地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%;而總負(fù)債則高達(dá)866.11億元，同比暴增108.95%。

為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，6月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，擬與百年保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、平安理財(cái)有限責(zé)任公司分別開展非標(biāo)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，涉資30億。

沖擊千億目標(biāo)加速擴(kuò)張

中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司所屬的國有控股房地產(chǎn)上市公司，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

2019年7月，李永前定下目標(biāo)：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上。”并表示要“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

千億目標(biāo)之下，中交地產(chǎn)絲毫不掩飾對(duì)規(guī)模的渴望。在監(jiān)管趨嚴(yán)的行業(yè)環(huán)境下，中交地產(chǎn)依舊加大了拿地力度。

公開資料顯示，2013年至2016年，中交地產(chǎn)四年拿地總額近109億元;2019年提出新目標(biāo)后，持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個(gè)城市。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，平均每9天中交地產(chǎn)便將一宗地塊收入囊中。

2020年，中交地產(chǎn)新增土地建筑面積635.59萬平方米，同期增長176.9%，以土地購置總價(jià)款535.8億元競得30幅土地。

不過，從中交地產(chǎn)銷售業(yè)績來看，成績遠(yuǎn)未顯現(xiàn)。2019年，中交地產(chǎn)僅完成既定目標(biāo)的83.96%，2020年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，超額完成500億元目標(biāo)，但代建業(yè)務(wù)簽約銷售面積僅1.87萬平方米，簽約銷售金額8.38億元。

公司盈利也出現(xiàn)了下跌，2020年歸屬上市公司股東凈利潤約3.47億元，同比下降35.92%;營業(yè)收入約123億元，同比下降12.54%;基本每股收益盈利0.5元，同比下降35.9%。

今年一季度業(yè)績預(yù)告顯示，受期間費(fèi)用增加影響，2021年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.53億元，同比下降2.23%;凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴(kuò)大。

對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，因?yàn)槠湓谏弦荒甓确e極拓展主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，獲取新項(xiàng)目的數(shù)量及土地儲(chǔ)備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，納入合并范圍項(xiàng)目較上年同期增加較多，且多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期開發(fā)階段，新項(xiàng)目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加;新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需外部借款增加，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。

債務(wù)高企腳踩兩道紅線

中交地產(chǎn)在大規(guī)模且頻繁溢價(jià)拿地后，一系列后遺癥開始凸顯。

年報(bào)顯示，2020年中交地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%;而總負(fù)債則高達(dá)866.11億元，同比暴增108.95%。

在融資三道紅線中，中交地產(chǎn)踩了兩條。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，超出70%紅線值;凈負(fù)債率為296.4%，同比上升146.2%，超過“紅線”近兩倍;現(xiàn)金短債比1.43。

截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計(jì)借款金額為641.11億元，2021年累計(jì)新增借款132.67億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的211.9%。

中交地產(chǎn)的債務(wù)問題也吸引了信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注。聯(lián)合資信近期指出，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升，將持續(xù)關(guān)注中交地產(chǎn)，全面分析并及時(shí)揭示其債務(wù)上升帶來的影響。

對(duì)于巨額負(fù)債，中交地產(chǎn)在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，作為央企控股上市公司，將會(huì)更加注重風(fēng)險(xiǎn)防控，后續(xù)也將嚴(yán)格按照政策要求，加快存貨去化。

中交地產(chǎn)連續(xù)高速擴(kuò)張，還反噬了其開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，中交地產(chǎn)在重慶、青島等地多個(gè)項(xiàng)目均陷入維權(quán)風(fēng)波。

為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，中交地產(chǎn)積極拓寬融資渠道。6月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道，盤活存量資產(chǎn)，擬與百年保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、平安理財(cái)有限責(zé)任公司分別開展非標(biāo)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

公告顯示，與百年保險(xiǎn)資管的資產(chǎn)支持計(jì)劃采取申請(qǐng)儲(chǔ)架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過20億元，發(fā)行期限不超過一年。

與平安理財(cái)的資產(chǎn)支持計(jì)劃融資規(guī)模為10億元，單筆理財(cái)資金投資期限不超過15個(gè)月。融資主體為中交地產(chǎn)股份有限公司及并表項(xiàng)目公司。募集資金用于支付項(xiàng)目公司對(duì)上游供應(yīng)商應(yīng)付賬款。擬公開發(fā)行公司債券不超過12億元，由控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似證券化等產(chǎn)品，有助于促進(jìn)企業(yè)回籠資金，但這種做法只是暫時(shí)的，企業(yè)更需要穩(wěn)定經(jīng)營，真正形成可持續(xù)的現(xiàn)金流。

人事變動(dòng)頻繁五年四換帥

6月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于高級(jí)管理人員辭職的公告。公告顯示，董事會(huì)已于2021年6月7日收到李永前書面辭職報(bào)告，顯示其由于個(gè)人工作安排原因辭去公司總裁職務(wù)，辭任后，李永前仍繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)召集人、提名委員會(huì)委員。

同時(shí)，公司董事會(huì)同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁，任期自本次董事會(huì)決議通過之日起。

去年1月，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事長趙暉辭去公司董事長一職，李永前接任董事長，截至目前，任職未滿兩年。

長江商報(bào)記者注意到，這是中交地產(chǎn)近五年來第四次換帥。自中交開始整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，其控股地產(chǎn)公司人事變動(dòng)不斷，特別是2017年以來，孫國強(qiáng)、張世文、梁運(yùn)斌、陸偉強(qiáng)、彭增亮等高管陸續(xù)卸任中交地產(chǎn)重要職位。

對(duì)此，中交地產(chǎn)表示，公司作為中交集團(tuán)全面深化改革的試點(diǎn)單位，將推進(jìn)所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作，而隨著最新一輪人事變動(dòng)，中交地產(chǎn)系后續(xù)可能還會(huì)在組織架構(gòu)、解決同業(yè)競爭等方面有所調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，頻繁換高管或更替職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營肯定是有沖擊的。關(guān)鍵這樣會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營比較浮躁，也會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)等狀況產(chǎn)生沖擊和影響。