長租公寓的規范政策層出不窮。而在“打補丁”之外，作為行業之本的產品與模式也在逐漸受到市場的重視。

2月以來，深圳、北京、上海、西安依次針對住房租賃市場出臺政策，重點對租賃機構的資金監管提出嚴格監管要求，并以提供財政補助及獎勵資金等形式推動各地住房租賃市場的規范發展。行業自身也在“暴雷”的沖擊之下，開始重視起產品與經營模式的完善。

強監管與促供應并重

從加強監管和支持供給兩個方面來完善住房租賃市場的發展，是對2020年各地政策的延續。

根據中指研究院近日發布的長租公寓市場年度報告，在所有關于長租市場的政策中，有約四成屬于市場規范類。規范的對象包括市場主體登記信息、住房租賃中介機構行為、租賃資金使用、違規和高風險經營行為等。在今年2月份陸續出臺的各地政策中，租賃資金是監管的重點內容，押金的支付方式和數額被明確規定，申請“租金貸”的行為和相關業務也被嚴格控制。此外，地方政策還對住房信息、租賃合同、交易服務、房屋安全、裝修糾紛等各個環節作出進一步要求，并積極推動市場信息平臺的完善。

由此，在監管要求之下，長租公寓市場主體將在技術層面上為信息共享提供便利，其日常經營行為將更加公開透明。旭輝領寓方面對第一財經記者表示，公司已在上海市房管局的指導下，將上海區域房源的相關信息上傳至市局房源信息管理系統。同時，公司內部的技術團隊已開發完成了與市局房源信息管理系統的對接接口，未來可實現房源租賃相關信息的實時交互。魔方公寓同樣也在積極響應監管方面的信息共享需求，“事實上魔方在很多城市已經實現了與住房租賃監管平臺的對接，我們具備成熟的房源系統管理團隊，可以配合政府和相關機構完成數據的共享共同。”魔方生活服務集團CEO 柳佳對第一財經記者回應稱，“在越來越多監管政策的執行之下，行業發展會更加規范，這對于一直走規范發展路線的住房租賃企業來說是機會，也是利好。”

在推動租賃供給方面，2020年已有多個地方政府下達了補助資金，并允許非住宅進入住房租賃市場。在這批今年2月份出臺的政策中，深圳通過落實租賃稅收優惠政策、加大公積金對住房租賃支持力度、執行居民水電氣價格標準等措施為住房租賃企業提供支持。北京提出住房租賃企業可按規定享受稅收、金融等優惠政策。西安更是明確了企業可獲得的補助和獎勵標準，符合相關要求的企業可獲得每平方米200元-1500元不等的獎補。

除了資金支持外，深圳還提出要推進存量房屋改造租賃住房，并建立城中村住房規?；赓U改造工作機制，以推動存量房屋和城中村住房成為有效的租賃供應來源。

回歸行業發展本源

在監管上“打補丁”之外，長租公寓市場也在向著多元化的方向發展，以促進整個市場體系的完善。

在產品形態方面，旭輝、恒泰等房企落地了綜合型的長租公寓社區項目，在房屋之外還提供了相關產權型住宅所需的配套設施，注重景觀、室外空間、智慧運營、個性化服務、社群構建等多方面的設計。“千禧一代已成為租房的主力軍，帶動了租賃需求的升級。在市場需求的變化下，目前市場上主流的單棟公寓已無法匹配與滿足租客的需求，租賃社區產品可以填補需求升級后的市場空缺。”旭輝領寓方面表示。

據介紹，于2020年9月底開業的首個綜合型租賃社區，在開業兩個月后即實現了92%的出租率。另一個面向高科技人員打造的智慧租賃社區也將于今年6月落地上海張江，這也是旭輝領寓輕資產管理模式與地方政府合作的成果。

此外，面向高凈值人群的“駐在LIV’N”也在2020年末迎來了它的首批客人。這個由美國長租公寓地產公司睿星資本Greystar(下稱“睿星資本”)發布的品牌，將其在國內的首個項目定位于高端租賃市場，獲得了相對較高的溢價率和穩健性。睿星資本大中華區董事總經理馬千里對第一財經記者表示，無論租賃市場的環境如何，睿星資本對旗下長租公寓項目的處境并不會過多擔憂。

“首先，長租公寓是一個剛性需求，當價格需求無法滿足的時候，只需要降5%的租金就可以立即提升出租率，讓更多的租客進來;其次，長租公寓有著更高的靈活度，租期從一個月到一年不等，可以根據市場情況快速調整租金水平，風險也可以分散給近500個租戶，不用擔心現金流會出現問題。另外，我們選擇在每個圈層中做‘高端’的定位，是因為這批客戶對服務挑剔，價格不敏感，這也是定位高端的一個主要優勢。”馬千里談道。

而在多元產品形態、定位、客群的嘗試之后，市場仍需要回歸住房租賃的經營模式進行探索，加固業態根基。

據馬千里介紹，在整個美國長租公寓價值鏈上，睿星資本承擔的是私募的環節。當發行公募REITs的長租公寓需要維修時，睿星資本就會買下這些資產包，維修并開發成新的長租公寓項目，當項目經營穩定后再賣給公募基金。

“如果要把長租公寓做成一個穩定的產品，需要的是時間、耐心和資本，讓資產持續升值。我們目前在國內設的項目基金存續期是7-9年，我可以用這些時間優化業態，提升租金，為資產賦予更高的價值，未來退出的時候能有更高的投資收益。”馬千里談道。

有地產行業咨詢人士對第一財經記者表示，在資產證券化還未全面放開的情況下，未來國內的長租公寓市場還是會回到服務本質，出現相對長期和持續的委托運營模式，將風險從運營環節中剝離。