地產市值大洗牌 | 封面文章

文/樂居財經 曾樹佳范慧茹

資本市場總是用腳投票，但是最近的地產股邏輯卻讓很多人驚呼看不懂。

一位股民在雪球上留言，“融創中國刨除最后兩次配股的錢，市值已經和中國恒大一樣了。難以想象，一家完全沒有違約的龍頭企業，和一家已經全方位違約躺平的企業市值是一樣的。”

按理說，一些融資、銷售能力較強的頭部房企，股價抗挫性理應較強；但在風聲鶴唳的地產江湖中，這些優質股卻與陷入信用風波的暴雷房企一樣，都面臨著共同的困境：一聽到任何風吹草動，股價就大跌。

今年以來，地產融資環境、樓市供需政策有序放松，積極信號不斷傳遞，但眼下仍未掩蓋房企的信用風險；近來正榮、龍光、禹洲等相繼曝出債務問題，讓資本市場對地產領域仍未有足夠的信心。

但行業并非一潭死水，其內部正在持續分化，在市值的比拼中，“國進民退”的規律依然適用。尤其是去年恒大暴雷之后，不少上市民企隨著股價持續走低，市值也出現了較大幅度的下跌，反之央企則在向前突進。

與此同時，在地產市值重構的世界里，暴雷房企也殃及與之相關的物管企業，這些曾經以輕資產優勢被捧高估值的主體，如今也遭受不同程度的負面影響。就拿“虎年物企第一股”金茂服務來看，雖然背后有富爸爸站臺，但上市首日就遭到蒙頭一棍，股價破發。

敏感而瞬息萬變的股市中，不斷跳動的數字，正是地產股、物業股現實的“倒影”。

跌跌不休

過去一周，股民驚呼不敢打開證券軟件app，一打開就是滿屏綠。地產股更是慘目忍睹、集體下挫，連龍頭股萬科也甚至一度跌到16.7元/股以下，創下近5年新低。

有人評價，萬科是地產黃金時代的信仰。現在，在“活下去”的一片蕭殺聲中，信仰沒有了。

樂居財經統計獲悉，3月7日至11日期間，房地產開發（申萬）指數總體下跌了5.48%，最低僅報3522.19點。在188家A股、港股樣本房企中，僅有25家企業的股價有所上漲，8家股價持平，剩余的155家的股價都有著不同程度的下跌。

其中，大發地產、碧桂園、陽光100、旭輝、禹洲等，跌幅超過20%；花樣年、龍光、融創、寶龍地產、新城控股、萬科、金茂等，也有逾10%的跌幅；另外佳兆業、綠城、時代中國等，跌幅在10%以下。

截止3月11日，周五，K線圖顯示，當日收盤房地產開發（申萬）指數報3695.87點，比開盤上漲了1.44%，終于呈現出一條小陽線，似乎有了風停雨霽的跡象。

股市漲跌是投資者情緒的傳導，影響的因素較為復雜，熙熙攘攘，有時讓人捉摸不透，但里面既包含行業政策的走向預期，也有企業基本面、市場舉措的呈現，具有一定的參考意義。

市場層面，2月地產繼續延續下行調整趨勢，行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，同比降低47.2%；融資方面，2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，同比下降58.8%，融資量創2018年1月以來新低。

此外，過去一周里，政府工作報告提到，將繼續保障好群眾住房需求，并重申‘房住不炒’的定位，為2022年的房地產行業定下基調。而全國兩會上，圍繞預售制、租購同權、綠色低碳建筑等方面的建言，也引起熱議。

在企業層面，呈現出冰火兩重天的局面。繼碧桂園、美的置業之后，又一家民營地產商旭輝，拿到了平安銀行的50億并購貸；另一邊，房企的流動性問題繼續擴散，禹洲、龍光等正在試圖化解危機。

3月8日，禹洲發布公告稱，應公司的要求，由于2023年票據II的某些觸發事件，該票據將于3月9日上午9時起停牌。當天，禹洲收盤報0.475港元/股，跌幅達10.38%。

此次公告中提及的“觸發事件”，是指此前禹洲發行的一只5億美元票據，到期應付2125萬美元利息。但在30天寬限期支付利息期屆滿后，禹洲并未支付有關款項，實質上已構成違約。好在截至公告日，還沒有收到債權人的即刻還款通知。

龍光的難題也逐漸顯現。3月7日，它對外宣稱，3月其債券到期規模合計52.99億元，正在積極籌措資金償債。隔天便傳出了消息，龍光將汕頭一在建住宅項目以10.24億元賣給了中海宏洋。

從1月25日至今，龍光的股價不斷走低，僅在最近一周內，它的市值便下跌了17.27%。截至3月11日報1.82港元/股，市值103.55億港元。

過去一段時間，行業暖風頻吹。除了融資的有序放松之外，今年以來已有55個城市，對樓市調控政策進行優化，內容包括降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款等。但資本市場對于地產領域，仍沒有表現出足夠的信心。

以至于，諸如萬科、碧桂園、旭輝、金茂等相對優質的企業，股價也跟著下跌。若拉長時間線看，今年房地產開發（申萬）指數總體已跌了5.37%。

“國漲民跌”

去年秋季，本應是果瓜飄香、準備收獲的季節，但恒大的流動性問題醞釀許久，轟然一聲雷響，引起了行業的連鎖效應。此后約半年的時間里，房企的市值發生了較大的變化。

9月1日，距離恒大正式暴雷還有約半個月的時間，山雨欲來風滿樓，負面消息已不斷傳出，經歷了市值大跌之后，它在這一天的市值僅剩451.91億元（為便于比較，港股市值均已換算成人民幣），勉強處在房企市值TOP15的邊緣。

不過，彼時房企市值格局仍未被打破，在市值TOP20里，央企有5家，其他國資背景的有3家，民企有12家，在數量上仍占據優勢。

去年九月之際，萬科以2420.4億元的市值位列第一，在其身后，龍湖、華潤置地、中海、碧桂園、保利依次占據著TOP2-6的位置，市值均超過了千億。再往后，招商蛇口、新城、融創、華僑城、綠地、龍光等，多方主體都擁有一席之地。

然而，當“大而不倒”的神話崩塌之后，地產界的震蕩變得更加頻繁與強烈。花樣年、當代置業、陽光城、世茂、正榮、龍光等，這一系列曾經揮斥方遒，為人熟知的地產股，都支撐不住了。

“國進民退”的現象，體現在行業的每一個角落。部分民企遇到流動性難題，無力擴儲，且常拋賣資產以自救；反之，國資房企則手捧現金，在土拍、收并購市場，與融資上不斷發力，成為新一輪整合的主導者。

孰優孰劣，一目了然，逐利的資本市場，自然愿意對央企高看一眼。于是在市值排行榜上，排名已悄然改變。

直至今年3月11日，市值榜單三甲由半年前的萬科、龍湖、華潤置地，變更為華潤置地、中海、保利。其中，華潤置地已以2054.13億元的市值，躍居第一，相比于去年9月1日的1682.88億市值，增加了22.09%，增加的體量，比旭輝的總市值還高。

在華潤置地身后的央企陣營中，除了略顯失落的華僑城之外，中海、保利、招商蛇口，均在市值總量上有所提升，平均增幅達32%。此外，金茂與擁有央企背景的綠城，也闖進了市值前20強。

國企的表現則相對遜色一點，經歷了較大幅度的下跌之后，萬科的市值已由2420.4億降至1935.63億，降幅達到20%；綠地的市值也有所下滑。不過，建發股份、越秀地產，卻以308.39億、192.65億的市值，進入TOP20。

另一邊，素有“優等生”之稱的龍湖，雖然市值從1730.87億提升至1870.32億，上漲了8.08%，但它的排名卻從第二變為第五。

其他的民企，除了深耕杭州的濱江集團，市值提升了40.43%之外，大多數民營房企的市值經過這半年的折騰，均有不同程度的下跌，其中要數融創、合生創展、世茂等較為明顯。

融創與世茂雖然手頭拮據，但他們并沒有正式宣布無力償還債務。因此，他們的跌落，正是資本市場對其預期落差的真實寫照。

縱觀融創的股價K線，其52周最高能達到34.95港元/股；但截至3月11日收盤，卻僅有5.57港元/股，市值跌至245.24億元（約303.5億港元），跌幅達67.53%，起落甚大。

近半年來，融創股價17.74%的最大跌幅，是在12月20日創下的。當日有消息稱，融創已成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，交易總價為26.8億元。它仍在上演用資產換取流動性的續集。

世茂的危情時刻，則非12月13日的股債雙殺莫屬。那一天，世茂遭遇了“黑色星期一”，股價直線下挫12.15%，創近10年的低位。且在12月13日至14日這短短兩天，世茂的市值就蒸發了70.56億元。截至今年3月11日，世茂的市值僅剩129.81億元（約160.65億港元）。

目前，在房企市值TOP20中，央企背景的房企數量上升到7家，國企背景的企業有5家，民企有8家；換言之，國資的數量已經超過了民企。而且，在6家超過千億市值的房企中，也僅有龍湖一家民企。（若按港元計算，碧桂園的市值為1201.4億港元，亦屬千億市值房企行列。）

此外，在行業市值的底部，綠景控股、國瑞置業、朗詩地產、陽光100、當代置業、福晟國際等，皆已成仙股，他們的市值均已不足10億元。未來，這些房企的市值修復之路，將經歷一個漫長的階段。

殃及物業股

地產行業的頻頻暴雷，傳導至配套服務產業鏈中的物管行業，讓資本市場上的物企們如履薄冰，不僅上市遞表遇冷，近20家物企IPO折戟，物業股市值更是“一瀉千里”，近半年時間總市值蒸發2434.7億元。

以53家上市物企為樣本，自去年9月1日至今年3月11日期間，僅6家物企市值保持正向增長或持平，其余47家物企均出現不同程度的下跌，平均跌幅達25%，反超地產板塊平均12.44%的跌幅。

200億元市值以上的物企由去年9月1日的10家，收縮至如今的3家，千億市值物企僅剩下碧桂園服務一家。

具體來看，恒大物業總市值排名由前三位下滑至第五名，雅生活服務和世茂服務市值排名跌出前十。取而代之的是中海物業和招商積余，沖進物企市值榜前十。

央企以及國企的堅挺不僅體現在地產行業，在物管行業也展現了較高的抗跌型。市值保持上揚態勢的5家物企中，有4家是國企或央企背景。央企中海物業以12.39%的漲幅位列第一，招商積余、越秀服務以及保利物業分列漲幅榜第3-5位。

不過，國資背景也并非是物企發展的溫床，打鐵還需自身硬。

10家國資物企中，華發物業服務跌幅達37.5%，其截至去年上半年不足2000平米的在管面積和盈利水平，在國資上市物企中均處于落后置位，與其他腰部以上民企相比也不占優勢。

在這場地產寒冬之中，除了國資物企在股價上一定程度上保持了逆勢而行，還有5家沒有地產做靠山的獨立第三方物企，走出了“特立獨行”的步伐。它們在物業股整體走低的頹勢下，雖未能擺脫下挫的影響，但其平均11.54%跌幅依舊遠低于整體25%的跌勢。

在行業上行期，有地產爸爸做靠山的物企在資本市場上風生水起；當地產行業的風向突變，首當其沖被擺在貨架上替父還債的也是他們。

樂居財經統計了39家物企對應的關聯房企市值及漲跌幅情況，物企與關聯房企的漲跌幅情況基本呈現正相關。其中，跌幅最高的是正榮服務，達76.95%，與關聯房企正榮地產87.34%的跌幅基本一致。

2月中旬，一筆美元債去向的傳言，讓正榮系股價直瀉而下，盡管正榮方面緊急進行了澄清，依舊沒能挽回已經下跌的頹勢。

地產行業暴雷聲四起，房企在資金動向上有任何的風吹草動，都足以挑動資本市場的敏感神經。物業第一股彩生活出售部分核心資產給碧桂園服務，輸血花樣年，讓其本就走低的股價更是“一落千丈”。

世茂服務與融創服務的股價大幅下跌，其背后原由與彩生活如出一轍。去年底，世茂服務以16.5億元購買世茂股份的物業管理及增值服務業務。更早之前，融創服務前腳從融創中國“收編”了商管業務，給后者資金池注入18億，后腳又用自己的股權再為融創中國帶來2.99億美元。

物業反哺地產接二連三。此后，金科股份又出售22%的金科服務股份給博裕投資，交易價約37.34億港元；雅居樂也表示將發行24.18億港元債券，而兌換物為雅生活已發行的6.2%股本。這意味著，雅居樂變相出售了雅生活的股份。

除了明面上的“輸血”地產，導致關聯物企股下挫外，還有一部分物企什么都沒做，在關聯地產暴雷后，無辜躺槍，如佳兆業美好、恒大物業以及合景悠活等。市值跌幅位列前十名的物企，無一列外均不同程度受到地產影響。

不過，有行業人士預測，2022年隨著萬物云、珠海萬達商管、龍湖物業等頭部物企陸續上市，在這些頭部物企上市效應下，可能會一定程度增加資本市場對物管行業的認可，掀起新一輪物業股上漲。