繼紅土創新、中金基金旗下保障性租賃住房REITs獲批后，近日，第3只同類產品落地北京，并即將開售。在業內人士看來，保障性租賃住房公募REITs除了有盤活資產與釋放現金流的經濟意義，還有極大的社會價值。需要注意的是，在新品落地的同時，國內單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數量也步入“3”時代。放眼未來，隨著公募REITs產品數量逐漸增多，相關業務能力的比拼也將再度升級。

保障性租賃住房公募REITs迎新

公募REITs市場再添新丁。8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“華夏北京保障房REIT”)獲得證監會注冊批復。據了解，該產品將盡快啟動發售工作。而在該產品獲批前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT作為首批保障性租賃住房REITs于7月29日獲批，且已于8月2日披露基金合同、招募說明書、詢價公告等相關法律文件。換句話說，當前保障性租賃住房公募REITs產品已增至3只。

就華夏北京保障房REIT的產品情況看，該基金由北京保障房中心有限公司作為原始權益人，中信證券作為專項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發起設立的基礎設施公募REITs，其底層資產為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。其中，文龍家園項目和熙悅尚郡項目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短、物業品質良好、社區內生活配套設施齊全、交付標準高、出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。

中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英在接受北京商報記者采訪時表示，“通過成立保障性租賃住房公募REITs的方式把原有保障房資產現金化，能夠使更多的資金投入到新的租賃房建設當中，讓老百姓安居樂業的同時，也能夠更好地為經濟發展作出貢獻。因此，這類公募REITs除了有盤活資產與釋放現金流的經濟意義，還有極大的社會價值”。

而在產品本身足夠優秀的前提下，王紅英認為，未來保障性租賃住房公募REITs的數量有望持續增多。

財經評論員郭施亮也預測，未來可能會有更多城市響應落地有關保障性租賃住房公募REITs的產品，這也是對“房住不炒”政策的體現。

機構比拼再升級

“過去，類似于大基建、產業園區、保障性住房等項目，盡管有一定效益上的表現，但更多的是一種公益行為，因為這些項目的大部分資金來源都是地方政府或者國開行等機構發行的金融債來支持建設的。”王紅英坦言，“如今這些項目形成公募REITs之后，是國家從間接融資市場為主的融資方式，走向間接與直接融資并舉的發展道路，可以為投資者帶來較好收益的同時，也為其拓寬出一條理財的途徑。”

正如王紅英所說，隨著最新的華夏北京保障房REIT獲批，國內單一基金管理人旗下獲批公募REITs最高數量也步入“3”時代。在此之前，華夏越秀高速公路REIT和華夏中國交建高速REIT已分別于2021年12月和2022年4月成立，這也使得不同機構之間關于公募REITs管理能力的比拼進一步升級。

同花順iFinD數據顯示，目前市場上正在運作的公募REITs共計14只，加上近期獲批但尚未成立的3只保障性租賃住房類產品，累計已達到17只。除了上述提及的華夏基金獲批產品達到3只外，中金基金和紅土創新基金旗下獲批產品均達到2只。此外，富國基金、博時基金、鵬華基金、平安基金、建信基金、中航基金、國金基金、華安基金、東吳基金以及浙商資管共10家基金管理人旗下各有1只產品獲批。

從各只產品具體的投向看，目前公募REITs主要集中在經營權與收費權這兩類產品當中，比如高速公路、產業園區等。王紅英分析，“由于這類資產的運營的穩定性比較高，而且大部分都是由政府管理，本身信用評級也相對較高，對于投資者來說，收益有較好的保障”。未來，尤其是在“雙碳經濟”以及“房住不炒”的政策背景下，公租房租賃、商業地產以及新能源等方面的公募REITs產品會有較大的發展空間。

綜合已經成立和申報材料產品以及對應基金管理人情況看，王紅英表示，多數基金公司之前的投資更偏重于企業的財報分析與價值評估，但是未來，產研融合的投資方式與過去單純依靠股票估值的投資思路有本質區別。郭施亮也指出，由于投資者更看重投資回報率、項目優質與否、項目周期、底層資產等因素。所以，對于基金經理而言，還需要研學與實體產業有關的知識。

此外，從普通投資者角度出發，王紅英表示，“要幫投資者做好風險教育，盡管目前的公募REITs產品實力都很穩定，整體而言，甚至出現了結構性上升趨勢，但也不排除因經濟周期、疫情等對實體產業的影響，所以要及時且全面地強調風險”。