【民生調(diào)查局】
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編者按：
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中新網(wǎng)2月3日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)借錢的人準(zhǔn)備好了錢想還款，卻還得排隊(duì)等消息，怎么回事？
伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少貸款買房人開始考慮提前還款。“提前還房貸”為何能屢掀高潮？又是否真的合適？
排隊(duì)到4月，提前還房貸熱度高
“我在去年年底預(yù)約了提前還貸，當(dāng)時(shí)最快只能選一個(gè)月之后的。現(xiàn)在一個(gè)月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請(qǐng)還沒處理完呢，我估計(jì)要排到4月。”
“我在2022年10月提前還過一次房貸，當(dāng)時(shí)一年有三次申請(qǐng)機(jī)會(huì)，只要月初在手機(jī)上操作一下就好了。現(xiàn)在不僅要給銀行經(jīng)理留下信息預(yù)約，而且也是起碼等到3月。”
“我在2022年3月申請(qǐng)過一次提前還貸，當(dāng)時(shí)申請(qǐng)后的第二天就扣款了。感覺從下半年開始越來越難申請(qǐng)，現(xiàn)在都說要等到4月、6月甚至8月份，這幾個(gè)月就又有不少利息了。”
正如上述幾位買房人向中新財(cái)經(jīng)記者介紹的一樣，最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。
事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。
“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位商業(yè)銀行貸款部門人士對(duì)記者說，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。
據(jù)其介紹，特別是在2022年之前的高利率時(shí)期申請(qǐng)了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見的中長期沒有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。
近期房貸利率的調(diào)整也是重要觸發(fā)因素。自年初首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立以來，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。
“一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
提前還貸，利弊幾何？
提前還貸熱度不減，但這一行為是否劃算也一直受到爭議。
95后女生小夏在2021年底貸款買了自己的房子。“我選擇了高首付，所以只貸了40多萬元。不過當(dāng)時(shí)還在放貸難的時(shí)候，銀行有額度就趕緊申請(qǐng)了，利率加點(diǎn)80個(gè)基點(diǎn)達(dá)到5.45%，屬于比較高的。”
正是因?yàn)橹Ц读吮容^高的首付，小夏目前手里并沒有多余的資金可以提前還貸。“最近都說提前還貸很實(shí)惠，我爸媽就想再省一省、借點(diǎn)錢把房貸提前還上。但我很不喜歡手里沒錢、沒有抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的感覺，所以目前還沒有決定。”
雖說“無貸一身輕”可以說是大多數(shù)買房人的終極夢(mèng)想，但正如小夏所顧慮的，業(yè)內(nèi)人士同樣提醒，面對(duì)扎堆提前還貸的熱潮，還是要結(jié)合自身情況選擇。
“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。
中原地產(chǎn)也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。
但對(duì)于銀行來說，大量的提前還貸則會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。
博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。
“但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤，長期的信用更有價(jià)值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。”王蓬博說。
矛盾如何解決？
但相對(duì)于買房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。
“只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民預(yù)期房價(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。
董希淼也提出，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。
“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙．?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。”董希淼認(rèn)為，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。(完)
