2022年12月初，監(jiān)管機構(gòu)要求中國銀行、中國建設(shè)銀行等四大行向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，而“內(nèi)保外貸”也被視作支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的“第四支箭”。繼龍湖宣布以“內(nèi)保外貸”的方式成功融資7億元之后，近期，碧桂園、越秀地產(chǎn)等也相繼成為政策支持導(dǎo)向下的獲益者。

在銀行“內(nèi)保外貸”支持范圍擴容的同時，房企境外融資環(huán)境也在逐漸改善。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年1月房企債券發(fā)行了319.86億元，其中境外發(fā)債約47億元，“自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰”。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房企境內(nèi)融資端利好政策持續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)房企境外融資環(huán)境有望進一步改善。

“內(nèi)保外貸”支持持續(xù)發(fā)力

(資料圖片僅供參考)

2月1日，市場消息顯示，大連萬達集團正在和境內(nèi)的一家金融機構(gòu)洽談一筆境外貸款，而外界多認為萬達集團將通過“內(nèi)保外貸”的方式進行籌資。據(jù)該消息，針對本次借貸，萬達集團計劃用其境內(nèi)的資產(chǎn)進行抵押，若最終成功獲得貸款，萬達將從中籌集約3.5億美元。截至目前，關(guān)于該筆貸款的細節(jié)還未向投資者透露。

萬達之外，隨著銀行“內(nèi)保外貸”支持舉措的發(fā)力，近期已有多家房企獲得支持。

其中，1月26日，碧桂園發(fā)布公告稱，已與民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，據(jù)此獲得最高達5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。

約一個月前，2022年12月28日，工商銀行廣東省分行為碧桂園成功辦理一筆“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。據(jù)悉，該筆業(yè)務(wù)的境內(nèi)擔(dān)保形式是出具備用信用證（以碧桂園地產(chǎn)為境內(nèi)保函申請人，碧桂園控股為境外借款人），支持的境外貸款是由工商銀行5家境外機構(gòu)組建金額為2.8億美元、期限3年的銀團貸款，融資所得款項用于歸還碧桂園控股于2018年在香港籌組的銀團貸款。

另據(jù)中國人民銀行廣州分行官微文章，今年1月初，農(nóng)業(yè)銀行廣州分行通過向廣州城建出具保函，為其境外股東越秀地產(chǎn)提供擔(dān)保，以支持越秀地產(chǎn)向農(nóng)業(yè)銀行香港分行申請不超過10億港元融資，期限13個月，用于歸還越秀地產(chǎn)在中國銀行香港分行、建設(shè)銀行香港分行的兩筆短期貸款。

“近期，人民銀行廣州分行積極指導(dǎo)轄內(nèi)金融機構(gòu)為省內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企辦理內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，融資規(guī)模超28億元人民幣，用于歸還房企到期的境外貸款，緩解企業(yè)境外融資壓力。”中國人民銀行廣州分行透露，接下來，人民銀行廣州分行將推動“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)進一步擴容，指導(dǎo)轄內(nèi)中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行的分支機構(gòu)圍繞內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)與廣東省多家房企建立合作。

此外，去年11月24日，美的置業(yè)與工商銀行總行舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議，工商銀行將為美的置業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、境外融資、內(nèi)保外貸、房地產(chǎn)并購融資等方面提供綜合授信支持。2月7日，美的置業(yè)方面向《華夏時報》記者表示，有關(guān)“內(nèi)保外貸”的落地情況，“具體以官方披露信息為準(zhǔn)”。

受支持房企實際獲益有限

所謂“內(nèi)保外貸”，是指銀行的跨境擔(dān)保業(yè)務(wù)。具體而言，由境內(nèi)企業(yè)在提供無條件、不可撤銷反擔(dān)保的前提下，向境內(nèi)銀行為其境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)申請以境外銀行為受益人的保函或信用證，由境外銀行給境外企業(yè)提供融資貸款的業(yè)務(wù)。

2022年12月初，市場消息稱，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行將分別挑選幾家優(yōu)質(zhì)房企，在當(dāng)年12月10日前向其發(fā)放離岸貨款，用以償還海外債務(wù)，旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)和新城發(fā)展成為首批5家獲得貨款資格的房企。之后，2022年12月9日，中國銀行宣布成功為龍湖集團提供了“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元。

公開資料顯示，自2021年第四季度以來，房企海外發(fā)債幾乎處于停滯狀態(tài)。直至“內(nèi)保外貸”落地后，房企海外融資的僵局才正式被打破。業(yè)內(nèi)人士公認，“內(nèi)保外貸”支持優(yōu)質(zhì)房企實現(xiàn)海外融資“借新還舊”，向市場傳遞出強烈的正面信號。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者指出，此舉“對于修復(fù)境外投資者的投資預(yù)期等具有非常重要的作用”。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，“內(nèi)保外貸”也存在著一定的局限性。克而瑞在研報中直言：“內(nèi)保外貸僅針對優(yōu)質(zhì)房企，預(yù)計實際效果有限。此外房企通過內(nèi)保外貸所獲得的資金將主要用于償還境外債，并不具有可持續(xù)性。”

例如，“’內(nèi)保外貸’需要房企在境內(nèi)擁有足夠的擔(dān)保或抵質(zhì)押條件，這也排除了多數(shù)主體信用不佳、存在停工項目的風(fēng)險房企，僅有利于部分擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企，受惠面相對有限。”克而瑞認為。

“已出險房企較難獲益。”在今年1月發(fā)布的一份研報中，華福證券也表示，從當(dāng)前與各大銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的房企名單來看，優(yōu)質(zhì)的未出險房企更有可能獲得內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的資金支持。而已出險房企大概率難以通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)獲得貸款，信用難以修復(fù)。

房企境外債發(fā)行破冰

可以確定的是，在銀行“內(nèi)保外貸”支持范圍擴容的同時，房企境外融資環(huán)境也在逐漸改善。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環(huán)比增加91.5%，同比減少75.8%，“自2022年10月以來房企境外發(fā)債出現(xiàn)了破冰”。

以萬達為例，據(jù)港交所披露，新加坡主權(quán)基金淡馬錫已在今年1月11日持有萬達酒店發(fā)展65.04%的股份，持有的股份數(shù)目為3066043100股，由淡馬錫旗下公司向Wanda Culture Holding Co． Limited提供貸款，同時獲得萬達酒店發(fā)展的股份作為擔(dān)保。

2月6日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司又宣布成功發(fā)行了3年期、規(guī)模為3億美元的高級無抵押債券。此外，2月7日，據(jù)資本市場消息，大連萬達擬發(fā)行的三年期美元債券獲得了約5億美元的認購，而萬達此前計劃通過此次發(fā)行最高籌集3億美元資金。

但客觀來看，行業(yè)面融資仍未全面回暖，多家房企仍面臨著巨大的境外債到期壓力：中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房企存量債務(wù)規(guī)模達2.67萬億元，其中海外債券余額達1.23萬億元；到期債務(wù)方面，2023年1-11月，房企海外債券到期規(guī)模為3541.98億元，2023年海外債券償債高峰分別集中在1月、4月、10月，到期規(guī)模分別為568億元、556億元、435億元。

就在1月4日晚間，時代中國公告宣布，為促進對離岸債務(wù)的整體管理，將暫停支付6筆美元優(yōu)先票據(jù)，總規(guī)模達26.5億美元。

“受境外債券頻繁違約影響，房企海外債發(fā)行嚴重受挫，投資人信心短期內(nèi)難以修復(fù)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《華夏時報》記者指出：“不過，央企、國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券打造了基礎(chǔ)，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發(fā)行。”