2018年上海商辦前兩大租戶行業分布。供圖

世邦魏理仕17日在上海推出的《中國重點城市商務園區租戶普查報告—2018上海》顯示，綜合來看，上海優質寫字樓市場租戶仍以金融業(33%)為需求首位，商務園區則以TMT(科技、新媒體及通訊)(22%)產業為主。

此次是世邦魏理仕首次在業內推出該報告，共計針對16個寫字樓商圈，8大商務園區內近600棟優質寫字樓、1270萬平方米租賃面積進行剖析，以全景式剖析上海市場的行業構成、租戶性質及租賃情況。

中外資租戶租賃面積占比。供圖

分析認為，上述趨勢反映出優質寫字樓所處的中心活動區，作為上海市金融與經濟發展的核心地位;而商務園區則是在土地使用規范及政策引導下，更加吸引具研發及創新概念的企業進駐。

其次，值得注意的是，制造業在兩種寫字樓市場的分布情況：上海市中心部分更傾向于消費品制造業及制藥業等付租能力相對較佳、租賃面積較小且需與客戶直接互動的企業;另一方面，工業品制造業、3C電子產品等具備環評需求、需要高載重地板擺放機械及具有高度產業聚集特性的公司，則以商務園區為優先考量。

報告稱，從產業分布來看，優質寫字樓商圈及商務園區客群各異;滿足租戶更多、更精準的產品需求，更有助于租賃市場的流通性及靈活性。過去幾年觀察到部分大型企業將前臺及后勤與研發部門分離，分別在市中心及商務園區租賃相對應的空間，以提升組織的營運效能。

2018上海各商務區熱點行業。供圖

就企業性質而言，中資租戶租賃面積快速增長，在優質寫字樓市場的占比，在過去一年內自45%攀升至54%，2015年普查以來首度超越外資租戶;而在商務園區的部份，中資企業占比更高達69%，壓倒性地影響園區內的租戶組成。若以區位分布來看，寫字樓市場中，外資在南京西路、淮海中路及人民廣場板塊的占比均超過60%，商務園區則以張江、臨空及漕河涇商圈占比較高，顯示外資企業在選址考量上，仍以靠近市中心的區域為優先。產業類別上，外資企業無論在寫字樓市場或商務園區內，均以制造業為主。

2017年，上海寫字樓市場迎來供給歷史新高。統計顯示，自2017年至今年前三季度共有275萬平方米新增面積入市，相當于原有市場體量的32%。這對于租賃市場帶來不小的影響。整體而言，租賃市場主要需求產業變化不大，大量供給造成的沖擊主要反應在租戶于各板塊間的流動。詳細檢視各區域租戶變化，核心商務區優質寫字樓租戶組成相對穩定，平均20%的樓地板面積在過去一年有所變動，且變動主要是在同區域內不同大樓的搬遷為主，核心拓展區租戶變動相對頻繁，約在35%，且多為跨區域的升級搬遷、整并搬遷等。各板塊產業特色也在租戶搬遷后逐步成型，陸家嘴及竹園以金融業掛帥，南京西路、淮海中路持續成為專業服務業的集中地，新興版塊則因新完工大樓仍在陸續去化過程，估計未來產業結構仍有形塑的空間。

2018上海各商務園區熱點行業。供圖

上海商務園區總體以制造業和TMT為主，如傳統的制造業集聚區域金橋、浦江等，經過城市更新升級為商務園區后，仍留有許多制造業企業;而市北、臨空、張江等區域的發展規劃則對互聯網和信息化等產業提出了支持，TMT行業也在這些區域內占據了主導。除此以外，在國家上海生物醫藥科技產業基地所坐落的張江，以及以生命健康為產業定位之一的浦江，醫藥及生命科學也是其熱點行業之一。(完) (記者 李佳佳)