一度沉寂數月的境外美元債融資市場開始活躍。近一個多月以來，房企扎堆拋出發行美元債的計劃或者成功籌得美元融資。從當前資金鏈狀況來看，房企仍在利用一切可以利用的融資工具，盡量大額度融資，多用于“借新還舊”，避免造成債務違約而導致陷入“多米諾骨牌效應”。

據中原地產研究中心提供給《證券日報》的數據顯示，2020年以來，房企海外美元債合計142筆總金額為452億美元，與2019年同期的163筆543億美元相比，下滑了16.7%。另據貝殼研究院統計整理數據顯示，今年7月份境外融資72.1億美元，環比增長30%，同比減少2%，尚未達到上年同期水平。但進入8月份以來，就當前數據統計，海外債市呈加速增長趨勢，8月1日至8月9日，海外融資規模24.3億美元，同比大幅增長80%。

“償債需求是主因，部分房企已經出現債務違約的現象。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，今年下半年是房企償債高峰期。同時，7月份又是傳統的銷售淡季，銷售回款乏力之下，只能加快外部融資動作。

中小房企融資渠道少

低成本資金，一直是以高杠桿模式運營的房地產企業重要的生存砝碼，也是搶占市場份額的利器。

過去10年，依靠國內外融資平臺和靈活利用融資窗口期，讓一些開發商成長為如今的頭部房企，在一定程度上緩解了壓力，但對一些缺乏低成本融資渠道的中小房企來說，境外高息美元債是其目前最優的保持企業運轉的輸血渠道之一。

“疫情之下，海外債市受到嚴重影響，4月份“零發債”，5月份-6月份逐漸復蘇，到7月份持續增長。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時表示，海外融資的加速增長，主要是來自房企自身償債壓力、銷售回款壓力以及外部金融環境趨緊的壓力。

“疫情影響下，房企境內融資環境有所松動，頭部房企，尤其是央企或者國企背景融資成本較低，今年3月份萬科發行的25億元債，最低利率僅2.6%。”宋紅衛向《證券日報》記者表示。

“在融資需求大增的當下，中小房企在融資層面相對被動。境內融資對房地產板塊估值高而利率相對較低，是大多數房企的首選渠道，但對房企的要求和限制越來越多，個別機構要求是50強房企或百強房企以及信用資質在AAA以上等。”潘浩向《證券日報》記者表示，如此一來，就將多數中小房企拒之門外，不得已選擇利率更高而估值更低的境外融資渠道。

三成融資成本超10%紅線

實際上，借道海外發債融資高潮始于2016年。據公開數據顯示，近幾年中國房企海外融資利率水平總體有升高趨勢，從2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

“2020年以來，一季度的前兩個月，房企海外融資動作頻繁，但融資成本分化明顯。”有業內分析人士向《證券日報》記者直言，頭部房企海外融資成本一般在5%左右，但負債率高評級較差的中小房企則會超過10%，或者在9%-12%之間徘徊。

據《證券日報》記者根據中原地產研究提供的數據梳理發現，在年內總計142筆美元債融資中，44筆融資成本超過10%。該44筆融資合計為135.5億美元，占房企年內美元融資總額的30%，且其發行主體多是中小房企，或者是于近兩年剛剛登陸H股的房企。

從大環境來看，“境外融資利率長期高于境內融資利率。而中小房企由于業務規模和信用等級等原因，融資利率普遍高于規模型房企。”潘浩向《證券日報》記者表示，更重要的是，今年由于疫情影響疊加嚴峻的國際關系考驗，中小房企的抗風險能力受到極大挑戰，融資利率隨風險等級提升而增加。

“高息境外發債融資的背后，一方面是在行業毛利率處在下行通道背景下對利潤的再度侵蝕;另一方面則要面對匯率風險，畢竟其變化存在很大不確定性。”上述業內人士向本報記者直言，回溯兩年之前，匯兌損失已經發生，如當代置業2018年匯兌凈虧損為2.05億元，導致當年凈利潤僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。不過，長期來看，由于多數房企短期內美元債到期壓力不大，匯率出現短時波動對房企的影響仍可控。

資金鏈平穩是下半年重要目標

“疫情打亂了房企持續改善的資產負債率結構，整體上，下半年房企資金鏈健康度以保持平穩為目標。”潘浩對《證券日報》記者表示，在資金鏈方面，不同類型的房企分化嚴重。

“目前來看，大型房企的資金鏈狀況要好于中小房企，其中，大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好于民營房企。”宋紅衛向《證券日報》記者表示，布局集中在中東部區域三大核心經濟圈的中小房企，資金鏈要好于布局主要集中在中西部地區的房企。

“大部分房企為了應對未來可能的市場變化，用遍融資工具，加快資金儲備。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，杠桿率較高的企業最近融資壓力有所增加，但其在加快下半年銷售回款速度。

“從前7個月的銷售情況看，百強房企業累計銷售同比增幅今年首次轉正，7月單月業績增速呈年內最大增幅，市場持續復蘇態勢強勁。”潘浩向《證券日報》記者表示，對房企而言，銷售回款壓力疊加償債高峰，預計下半年將加大供貨，也不排除采用“以價換量”的策略搶占客戶資源。

宋紅衛也認為，“金九銀十”將會成為房企集中搶銷售回款階段，這時市場會經歷一波小高峰，四季度則會沖擊全年度業績，可能會利用價格調整策略來刺激銷售。不過，宋紅衛也向《證券日報》記者強調，“但也不能盲目樂觀，一般來講，隨著銷售逐漸回暖，銀行信貸額度會吃緊，這在一定程度會影響貸款的發放進度，對于房企融資仍會有一定影響。”