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多省規(guī)范個(gè)人出租房屋個(gè)稅征管 實(shí)際稅負(fù)低至0.5%~1%

第一財(cái)經(jīng) | 2021-01-13 09:26:07

為了規(guī)范個(gè)人出租房屋個(gè)稅征管,近期云南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務(wù)部門先后發(fā)布公告,明確了住房租金實(shí)際稅負(fù)低至0.5%~1%。其中,云南、黑龍江明確為0.5%。

多位財(cái)稅專家告訴第一財(cái)經(jīng),房屋租金個(gè)稅負(fù)擔(dān)較輕,1000元租金房東最低只需繳納5元個(gè)稅。不過(guò),房東出租房屋除了繳納個(gè)稅外,還需要繳納增值稅(1.5%)、房產(chǎn)稅(4%),因此總體來(lái)看租金實(shí)際稅負(fù)在5%左右,有些采取綜合征收的地方稅負(fù)更低。

但是,實(shí)踐中由于征管難度大、房東主動(dòng)申報(bào)意愿低,租客也不愿房東將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給自己,實(shí)際交稅的房東并不多。此次地方規(guī)范個(gè)稅征管,短期也難以改變這一現(xiàn)狀,對(duì)房東、租客影響較小,即便房東全額交稅并轉(zhuǎn)嫁給租客,漲幅應(yīng)在5%左右。

租金個(gè)稅征管規(guī)范

房東獲得租金收入屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得,需要依法繳納個(gè)稅,目前對(duì)個(gè)人出租住房實(shí)施10%優(yōu)惠稅率,而非住房依然為20%的法定稅率。

為進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅的稅收征管,促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,近日國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》,重申房東需要繳納個(gè)稅。其中對(duì)目前普遍采用的核定征收,明確了租金收入按5%核定應(yīng)納稅額,住房減按10%稅率征收個(gè)稅,實(shí)際稅負(fù)為租金為0.5%。

河北、黑龍江、湖南等地也曾發(fā)布類似公告。其中,湖南、河北在租金個(gè)稅核定征收上,由市州稅務(wù)局按租金收入的5%~10%核定應(yīng)納稅所得額,住房減按10%稅率征收個(gè)稅,因此實(shí)際稅負(fù)0.5%~1%。

中國(guó)政法大學(xué)施正文告訴第一財(cái)經(jīng),租金個(gè)稅有據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式,前者允許房東在稅前扣除修繕?lè)课莸戎С龊髞?lái)納稅。但實(shí)踐中房東較少獲得合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證來(lái)扣稅,不能準(zhǔn)確計(jì)算住房租賃成本費(fèi)用。因此采用核定征收,目前各地核定比例很低,優(yōu)惠力度較大,因此租金實(shí)際個(gè)稅負(fù)擔(dān)較輕。

“從上述地方公告來(lái)看,住房租金0.5%~1%稅負(fù)并沒(méi)有增加房東負(fù)擔(dān),跟以前相似。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院稅務(wù)專業(yè)學(xué)位行業(yè)導(dǎo)師汪蔚青告訴第一財(cái)經(jīng)。

按照現(xiàn)行法律,個(gè)人出租房屋不僅要交個(gè)稅,還需要繳納(租賃合同)印花稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。不過(guò)為了支持租賃市場(chǎng)發(fā)展,2008年財(cái)政部 稅務(wù)總局出臺(tái)了優(yōu)惠政策,免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,增值稅稅率降為1.5%,房產(chǎn)稅稅率降為4%。

施正文表示,由于出租住房租金涉及稅費(fèi)較多,一些地方直接將這些稅費(fèi)打包采用綜合征收率,一般在5%左右。

近些年為了減輕納稅人負(fù)擔(dān),2019年至2021年底所有地方均減半征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的“六稅兩費(fèi)”,個(gè)人出租住房的房產(chǎn)稅稅率因此降為2%。一些地方給予了更加優(yōu)惠的個(gè)人出租住房稅收綜合征收率,比如深圳對(duì)月租金低于10萬(wàn)元的個(gè)人出租住房,征收率為2.5%(房產(chǎn)稅2%、個(gè)稅0.5%),北京同樣為2.5%。

實(shí)際交稅較少

施正文表示,長(zhǎng)期以來(lái)房租租金納稅很難收,因?yàn)槎悇?wù)部門掌握不了租房等信息,而且向個(gè)人征收難度也較大。而房東不懂如何交稅,或者不愿交稅。

汪蔚青認(rèn)為,目前老百姓錯(cuò)誤地認(rèn)為不要發(fā)票則不需要交稅。房客很少會(huì)向房東索要發(fā)票,如果索要發(fā)票這部分稅負(fù)可能轉(zhuǎn)嫁給租客,因此房東主動(dòng)申報(bào)納稅較少。而稅務(wù)部門也很難全面掌握租房相關(guān)信息以及數(shù)據(jù)真實(shí)性,因此征稅難度大。

隨著政府部門信息共享,數(shù)字政府加快推進(jìn),以及公民納稅意識(shí)逐步增強(qiáng)和征管能力提高,長(zhǎng)期來(lái)看房東主動(dòng)申報(bào)納稅將增多。

施正文認(rèn)為,目前針對(duì)房東的個(gè)人住房租金個(gè)稅優(yōu)惠政策力度較大,這也使得專門從事投資房產(chǎn)出租的人稅負(fù)較輕,不利于個(gè)稅公平。因此個(gè)稅制度改革應(yīng)該進(jìn)一步深化,可以考慮將租賃所得納入綜合所得,加大個(gè)稅調(diào)節(jié)力度。

  • 標(biāo)簽:個(gè)人出租,個(gè)稅

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