以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港成功后，貝殼在這一年過得并不容易。

多項指標受房地產行業影響整體下行，外加轉型尚未成功，新興業務還無法挑起重擔。進入2023年后，樓市剛傳出一些復蘇的“暖意”，卻又面臨降低中介費用的監管要求，貝殼的壓力屬實不小。

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乍暖還寒涼

年報數據顯示，2022年貝殼總交易額同比減少32.3%至2.61萬億元。其中，存量房（二手房）總成交額約1.58萬億元，同比下降23.4%；新房總交易額9405億元，同比下降41.5%。

貝殼新房交易的降幅，比行業整體的下滑幅度還要夸張。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售額約13.33萬億，同比下降26.7%。

受總交易額影響，2022年貝殼總營收額同比下滑24.87％至606.69億元。其中，合計為貝殼貢獻超9成營收的存量房業務與新房業務，在2022年分別實現營業收入241.24億元、286.5億元，分別同比下滑24.5%、38.3%。

同時，虧損也進一步擴大。2022年，貝殼凈虧損13.97億元，上一年同期為凈虧損5.25億元。回顧貝殼往期數據，2017年至2022年期間，貝殼僅在2020年短暫盈利過，其余均為虧損。

而這還是貝殼近幾年降本增效的結果。自2021年起，貝殼便頻頻被曝裁員“瘦身”。2022年5月，貝殼赴港“雙重上市”前一日，更是被傳出最新一輪裁員比例高達50%，涉及產研、運營、中后臺等多個部門。

從數據便可以看出，貝殼的門店和經紀人數量也在齊齊下降。截至2022年12月31日，貝殼的門店數量同比減少20.6%至4.05萬家，經紀人數量同比減少13.3%至39.4萬名。

進入2023年后，疫情防控逐漸放開，購房需求一定程度上得到釋放，一季度市場才出現了久違的暖意。

國家統計局數據顯示，2023年一季度，全國商品房銷售額增長4.1%至3.05億元，其中住宅銷售額同比增長7.1%至2.76億元。受利于大環境，貝殼在一季度也得到顯著提振。2023年第一季度，貝殼總交易額同比增長65.8%至9715億元，凈收入同比增長61.6%至203億元。

只是，好不容易在寒冬中稍感暖意的貝殼，還未“解凍”又遭遇行業變動。

5月8日，住建部、市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，指向性明顯對準房產中介行業，犀利指出該行業存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等諸多問題。

同時，公布10個方面的監管措施。其中，明確點明經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用；經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用；房地產互聯網平臺不得干預經紀機構自主決定收費標準。

該《意見》直指，房產中介不能亂收傭金費并適當降低費用，且明碼標價透明化。同時，告誡房產互聯網平臺不要“越位”干預經紀機構自主定價權利。

雖然沒有點名，也沒有明確規定費率下調，但貝殼作為行業領頭羊，少不了被拉出來。反映到二級市場，5月8日貝殼美股一度跌超8%，港股5月9日一度跌超6%。

市場的疑慮也并不無道理。在房產行業下行的兩年多時間中，貝殼或是以上漲中介費的方式在寒冬中“續命”，這一點也被市場熱議。

2021年3月，貝殼在各大城市提高傭金的消息不脛而走，由2%的傭金（賣方0%，買方2%）變更至3%的傭金（賣方1%，買方2%）。

可以估算一下，以新房業務為例，2021年貝殼新房總交易額為1.61萬億元，凈收入（傭金收入）為465億元。以此計算，該業務平均傭金率達2.88%，到了2022年該比率則升至3.05%；而存量房業務方面，平均傭金率也從2021年的2.74%增長至2022年的2.76%。

可想而知，對于交易金額動輒百萬甚至上千萬的房產項目，即便是1%的傭金波動，也是一筆不小的金額，上調中介費的疑慮也難免引起眾議。

同時，《意見》的發布對行業無疑起到規范作用，但亦是直擊貝殼“腹地”。

理想與現實

遙想當年，已故創始人左暉以“重塑亂象叢生的地產中介行業”的初心建立貝殼，定位是“居住產業數字化服務平臺”，同時打造ACN（經紀人合作網絡）模式，將服務鏈條細分化至多個角色，經紀人群體可以相互協作工作，根據經紀人的貢獻度，分配最終收益。

對比來看，與美國的MLS（房源共享系統）不同的是，MLS流通的是房源，ACN流通的則是例如房源錄入、實地工作、房源拍攝等多個經紀人角色，這也為貝殼搭建了核心的經紀人網絡。

雖然通過該模式，貝殼吸引了大量的經紀人與機構入駐，渠道優勢明顯。但同時也進一步增加了貝殼經紀人傭金成本支出，如此一來在逐漸擴大市場規模的情況下，將成本轉嫁給購房者，就成為僅有的解決方案。

以貝殼來看，目前的收費比率其實并不算高，此前更以美國6%、日本6%，南非8%的傭金率來表示“自己掙得其實很少”。

只不過，國內中介行業的現狀，能否與他國等量齊觀？

目前，美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照后才能從事經營活動，沒有執照為非法營業。考試難度較高，涉及合同、法律、財務、稅務、市場營銷等諸多方面知識，且牌照每兩年就要申請換發。在較高從業門檻下，6%傭金似乎也顯得合理。

反觀國內房產中介行業，一直給大眾留下“水很深、假房源多、經紀人質量參差不齊”等負面印象。這也是當年貝殼為什么能夠憑借“海量真房源，省心上貝殼”迅速搶占市場的主要原因。

只是《全球財說》發現，即便建立理想的服務標準與流程，但坐擁龐大經紀人網絡，難免被擔憂走回傳統房產經紀的老路。

例如，在貝殼還沒誕生之前，鏈家房產經紀人的專業能力和服務水平參差不齊，對簽中、簽后服務流程掌握程度不一，導致簽約答疑不詳盡、立場不客觀的現象時有發生。

于是，作為貝殼如今主要“流通資源”的房產經紀人，職業化發展則成為當務之急。

例如，2011年起，貝殼每年會舉辦兩次“搏學大考”，面向所有平臺上的新經紀品牌和經紀人。不過，與上文提到的美國房產經紀人的牌照考試不同，這僅僅是貝殼舉辦的考試，且不與營業資格直接掛鉤，僅作為消費者選擇經紀人的參考分數。很難說，經紀人專業程度能否支撐日常涉及多知識面領域的工作內容。

其次，就是真房源的問題。

雖然貝殼平臺明確表示嚴禁旗下經紀人發布“假房源”，一旦發現將嚴懲不貸。但奈何不了平臺上入駐的一些第三方機構，依舊發布部分虛假信息。

《全球財說》在黑貓投訴網站查閱發現，有投訴者反映在貝殼平臺找到一家第三方代理房子，看房時中介表明是與房東本人簽訂合同，但實為二房東，且房屋面積與合同標注面積不符，有以此來多收物業費以及取暖費的嫌疑。

同時，對于發布平臺貝殼的監督管理能力，這位投訴者也表示質疑。

并且有投訴者反饋，對于投訴，貝殼一直沒有解決任何實質性問題，并且態度消極，服務滯后，無法保障消費者安全。

不止是消費者，貝殼所構建的合作平臺模式也遭到不少同行的質疑與抵觸。

作為由老牌房產中介鏈家孵化出的交易平臺，貝殼的新玩法讓很多同行不爽，并不是因為規模夠大，而是貝殼上場就把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位。

2018年6月，58集團CEO姚勁波發起真房源誓約大會，邀來我愛我家、中原地產、21世紀不動產等多家房產經紀品牌站臺，被業界戲稱為“反殼聯盟”。

我愛我家董事長謝勇曾表示，“房產經紀公司需要真正的平臺，如果一家自稱是平臺的企業，既做線上又做線下，既當裁判員又當運動員，這在商業倫理和操作邏輯上絕對不能被接受。”

彼時左暉的回應是，“我是既當運動員，又建足球場”。最終“反殼聯盟”對貝殼也沒有造成什么實際上的影響，2020年貝殼成功赴美上市，且納斯達克上市之后，貝殼的市值最高沖破850億美元。

只不過在大環境影響下，如今的貝殼早已沒有往日盛景。截至6月16日收盤，貝殼美股股價報收16.97美元/股，較79.4美元/股最高點已是“腳踝斬”，市值蒸發近800億美元。

不過，在房產環境下行的這幾年，貝殼也想轉變思路進行“自救”。

2021年，貝殼提出“一體兩翼”戰略。其中，“一體”指的是貝殼房產經紀業務基本盤,“兩翼”分別為整裝大家居事業群（家居裝修、家具產品）與普惠居住事業群。

也是在這一年，貝殼完成對圣都家裝的收購，并將其并入自身家居家裝業務。結合數據，貝殼家居家裝業務營收自2021的1.97億元增至2022年的50.47億元，增長率高達2438.07%，雖然目前占總營收不足1成，但50億的營收額確實對2022年業績數據起到一定潤色作用。貝殼在財報中沒有明確表明旗下其他平臺是否有助力“功勞”，則大概率是仁者見智了。

似乎為了向投資者彰顯信心，自2022年9月起，貝殼港股啟動股份回購，至今10個月的時間里，回購次數近90次，累計金額約4.6億元。

或許，正如同貝殼現任CEO彭永東在2022年全年業績會上所說的：“每一個冬天都會過去，每個春天都會到來。”

只是，在如今房產行業尚未完全復蘇之際，貝殼又遭監管施壓，進軍家裝短期或許可以促進營收增長，卻難以起到對沖主業與政策風險的作用，未來貝殼何去何從還需時間和實際發展來檢驗。