全國首個二手房價格參考機制落地。
2月8日，深圳住建局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)。《通知》表示，深圳住建局將建立二手住房成交參考價格發布機制，定期發布深圳市3595個二手住房成交參考價格。
此前，深圳長期執行新房限價。二手房參考價格機制的到來，意味著深圳住房正式進入全面限價時代。
2月8日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，深圳住建局用行政手段執行該機制，需要及時根據供求關系調整參考價，提供反應市場真實情況的參考價。“若參考價與市場價差距較大，有可能引發陰陽合同等問題。”李宇嘉表示。
時代周報記者對比發現，深圳住建局發布的《深圳市住宅小區二手住房成交參考價格表》(下稱《價格表》)與市場成交價有較大差距。以恒裕濱城花園為例，恒裕濱城花園一期參考價為11.6萬元/㎡，二期參考價為13.2萬元/㎡。但根據深圳貝殼網數據，恒裕濱城花園一期成交價約為24.1萬元/㎡，恒裕濱城花園二期28.7萬元/㎡。
2月8日，多名深圳房地產從業人士對時代周報記者表示，參考價機制的影響關鍵在銀行是否以參考價發放房貸。目前參考價普遍為市場價的80%，若銀行以此為評估價，則意味著房貸將減少，首付將提高。
同日，多名銀行個人房貸經理對時代周報記者表示，目前尚未接到放款政策變化的通知，房貸發放仍按舊政策執行。
市場進入博弈期
“參考價機制是怎么形成的?”“參考價對市場會有什么影響?”“買房更容易了還是更難了?”《通知》出臺后，深圳多個購房群激烈討論參考價可能帶來的市場影響。
對于參考價如何定價，深圳住建局發文表示，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
深圳住建局指出，建立二手住房成交參考價格發布機制，是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進二手住房市場信息透明，理性交易的重要舉措。此外，發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
李宇嘉認為，如果參考價只是給購房者做參考，那么對市場影響力較小;如果深圳住建局限制超過參考價的房源網簽，則將有力控制二手房價格走勢。
“目前來看，參考價普遍低于市場價，對于二手房業主來說，價格達不到預期可能就不賣，變相降低了二手房流通率。”2月8日，一名深圳資深房產經紀人士對時代周報記者表示，二手房參考價值機制對市場而言是利空，買賣雙方將進入博弈期。同時，建立二手房參考機制可以推動市場更加透明，減少業主反價、一天一價、聯手抬高房源等現象。
同日，深圳市房地產中介協會發展研究部相關負責人對時代周報記者表示，參考價與市場價存在一定的差額，觀望氛圍再起。對于賣方而言，撤盤、惜售可能將會集中出現。從總體上看，深圳住建局只是分區出臺了參考價，尚未公布具體操作執行的細則，具體市場反響還得待相應執行細則出臺后，還要看銀行金融端如何跟進。
告別高杠桿
深圳住建局表示，發布二手住房成交參考價格有利于引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。
多名業內人士向時代周報記者表示，二手房參考價機制的市場效力，關鍵在于銀行是否按照參考價發放貸款。
目前，深圳二手房計稅采用“三價合一”，即網簽價格、評估價、成交價統一，以相同的價格貸款、計稅。其中，網簽價格用于計稅，評估價格用于到銀行申請貸款。
時代周報記者發現，《價格表》中多數房源與市場成交價有較大差異，熱門片區的房源普遍低于市場價。若以參考價為計稅和貸款標準，則同一套房源的銀行貸款金額將減少，首付門檻將提高。同時，繳稅金額也會有所減少。
以網紅盤華潤城為例，華潤城一期、華潤城二期、華潤城三期的參考價均為13.2萬元/㎡，深圳貝殼網數據顯示，華潤城一期、華潤城二期、華潤城三期的最新成交價分別為19.3萬元/㎡、17.7萬元/㎡、19.2萬元/㎡。
時代周報記者對比發現，《價格表》中，深圳灣房源參考價與市場價的差距最大。
恒裕濱城花園一期參考價為11.6萬元/㎡，二期參考價為13.2萬元/㎡;深圳貝殼網數據顯示，恒裕濱城花園一期最新成交均價約為24.1萬元/㎡，二期最新成交均價約為28.7萬元/㎡。三湘海尚花園的參考價均為10.3萬元/㎡，根據深圳貝殼網數據，三湘海尚花園最新成交均價約為19.4萬元/㎡。
2月8日，一名深圳灣片區房產經紀人對時代周報記者表示，近幾個月來，深圳灣片區銀行房貸都在收緊，單價超過20萬元/㎡的房源都以單價20萬元/㎡申請貸款，超出部分均需要增加首付。
“我們現在問客戶的第一句話就是，你是全款還是貸款。對于部分二套客戶來說，本來就要七成，首付增加約等于用全款了。”上述房產經紀人表示，若深圳住建局強制推行，以參考價統一“三價”，那么有大部分房源的首付都將提高，市場成交量將大幅下降。
同日，時代周報從深圳貝殼按揭部、Q房按揭部獲悉，截至發稿，銀行貸款規則仍未變化。
中國銀行、興業銀行、工商銀行的個貸經理均對時代周報記者表示，目前尚未接到相關政策通知，但對于未來是否調整，上述個貸經理均表示不能確定。
