買房送黃金的杭州拍地又熱爆了!70家房企搖號創新高,濱江、綠城“暗戰”
本文來源:時代財經 作者:劉新歌
(資料圖片)
“有錢花到刀刃上”。行業下行,房企開啟全方位的戰略收縮。在土地投拓方面,一、二線等高能級城市成為不約而同的選擇,杭州便是被“圍獵”的城市其一。
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6月9日,杭州推出今年第五批土地,以“限房價、限地價+搖號”的方式出讓5宗宅地,總起價93.8億元。數十家房企爭奪下,此次土拍熱度比此前更高,5宗地中有4宗觸頂搖號,封頂率達80%。最終,5宗地共收金約104億元。
杭州兩大龍頭房企濱江集團、綠城中國在大本營的運氣不錯,分別搖中江灣新城地塊、良渚新城地塊。前者是本場土拍中位置最好、貨值最高的一宗地,吸引了多達70家房企參與搖號,創下今年杭州土拍搖號新高,綠城中國以1.43%的最低中簽率幸運拿地,首次進入江灣新城。
中指研究院華東大區常務副總高院生分析稱,之所以房企參拍熱度不減,一方面是出讓地塊比較優質,核心區及熱點剛需板塊均有出讓;另一方面是杭州民企高度活躍。6月底杭州將進行第六批土地的出讓,但推出的土地含臨安、富陽等遠郊地塊,預計熱度將有所回落。
濱江、綠城“暗戰”
江灣新城位于錢江新城二期,是繼錢江新城一期后杭州擁江發展的主陣地,也是杭州主城區錢塘江北岸僅剩的可開發區域。高院生稱,2021年至今,江灣新城無論是供地量、土地出讓金還是成交樓面價,均位于杭州之首,是核心改善重地。
因此,該板塊推出的編號“四堡七堡單元JG1402-26”地塊在掛牌期間即報價42輪達封頂價、直接進入搖號環節。綠城中國成為70家參與搖號房企中的幸運兒,以總價47.4億元、成交樓面價45234元/平方米搖中該地塊。而該地塊毛坯限價60000元/平方米、精裝限價66000元/平方米,利潤空間較大。
在今年杭州土拍中從未缺席、從未落空的“杭州一哥”濱江集團則搖中良渚新城地塊,成交價27.77億元、成交樓面價19876元/平方米。不過,該地塊利潤空間不如上述江灣新城地塊,其毛坯限價27700元/平方米、精裝限價31200元/平方米。
另外兩宗地四堡七堡單元JG1406-R21-14地塊、開發區順風路綠洲路東南地塊分別被宇誠集團、建杭置業搖中。宇誠集團成立于1999年6月17日,注冊地為浙江湖州市德清縣,為一家集實業投資、房地產開發、酒店文旅產業、礦業等為一體的綜合性集團,其房地產項目主要集中在湖州市,在內蒙古、海南亦有零星項目。浙江建杭置業成立于2019年8月,總部位于杭州錢江新城,主營房地產開發業務。
不過,有杭州業內人士表示,宇誠集團或為綠城的馬甲。在浙江德清,二者曾合作開發了宸園,宇誠集團旗下多個項目的物業服務也由綠城物業提供。
而建杭置業與濱江集團也頗多關聯。這家成立四年不到的房企是近來杭州樓市的一匹黑馬,不僅在競爭激烈的土地市場屢有斬獲,還闖入今年前5月杭州樓市房企銷售排行榜的TOP3陣營,僅次于濱江集團和綠城中國。據中指研究院數據,2022年建杭置業首次進入300億陣營,全口徑銷售額達321.3億元,同比增長52%,位居榜單第66位。
合作開發是建杭置業快速獲得規模優勢的秘訣,其先后與20多家房企有過合作,濱江集團是它合作最多的房企之一。截止2022年底,建杭置業28個樓盤中,有18個是與濱江集團合作開發。因此,有杭州業內人士戲言,“這次搖號看起來是四家房企拿地,實際是兩大巨頭搶地。”
綠城中國曾是杭州房企“一哥”,但自2018年起被濱江集團取代。這一年,濱江集團決定從大本營著手擴大規模,毫不手軟地加大杠桿拿地,在杭州市場的占有率越來越大,連續多年穩坐“杭州一哥”的交椅。而綠城中國則不斷被落下,甚至一度落后于萬科、保利、杭州地鐵等之后。
近幾年,綠城中國在杭州的投資有所加大,似有做回杭州老大之意。不過,在市場占有率、銷售額方面,其與濱江集團的差距越拉越大。據中指研究院數據,今年前5月杭州房地產企業銷售排行中,濱江集團銷售額達697.4億元、銷售面積達143萬平方米,而綠城的銷售額僅為291億元、銷售面積76萬平方米。
房企偏愛杭州
依托杭州市場,近兩年濱江集團實現了逆市上漲,行業排名不斷上升。今年前5月,其實現銷售801.7億元,較去年同期增長了約77.5%,繼4月之后再次擠進行業前十。
盡管發展態勢好于大多數同行,濱江集團的投資態度依舊謹慎,明確只在現有業務區域拿地,不再進入新區域。但在大本營杭州,它還是一如既往的大手筆。6月9日搖中良渚新城地塊后,濱江集團官微發文稱,今年已通過招拍掛和合作開發獲得土地16宗,其中15宗位于杭州。
而去年全年,濱江集團新增土地儲備項目41個,38個在杭州,其對杭州的重視不言而喻。重倉杭州也受到股東質疑。在6月5日召開的2022年年度股東大會上,有股東提出“重倉杭州會不會有風險”,濱江集團董事長戚金興則表示,杭州新增人口全國第一,是全國最好的市場,“綠城不知道多想拿回杭州第一的位置”。
偏愛杭州的不止濱江集團。雖然杭州樓市近來因阿里裁員、二手房難賣等蒙上陰影,甚至有房企推出“買房送黃金”的花式促銷,但從土地市場的火爆看,杭州依舊是房企熱衷搶入的戰略城市。截至6月9日的第五次土拍,杭州今年共出讓土地49宗,其中32宗地觸發封頂搖號,封頂率達65.3%。
這與杭州一、二手房價格倒掛有一定關系。上海易居房地產研究院數據顯示,杭州房價倒掛差為10045元/平方米,僅次于北京、上海、蘇州,“打新”的獲利空間近150萬元/套。
這也是催生杭州多個“萬人搖”紅盤的原因之一,對于熱門區域的樓盤來說,去化難度相對不大。如濱江集團拿下的土地位于“萬人搖”板塊勾莊,該板塊最近一次供地在今年2月份,由中豪以30億元總價搖中,開發為目前在售的濱江越秀中豪翠宸里,項目兩次推盤中簽率分別為35%、69%。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對時代財經稱,雖然現在一、二手倒掛的區域越來越少,但部分區域仍比較明顯。對于開發商而言,即便按雙限(限地價、限房價)賣房仍有一定的利潤,只要能快速賣掉就能把利潤收入囊中。
對于房企的偏愛,丁建剛認為杭州是被篩選出的城市之一。“市場不確定性情緒彌漫,但沒有陷入困境的房企還是需要維持基本的發展,選擇相對安全的城市、區域發展,比如產業有發展、人口有凈流入的城市。杭州就是被篩選出來的城市之一。”
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