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合肥出臺(tái)探索實(shí)施“取消公攤面積”等政策 對(duì)購房者有何影響？專家分析

2023-07-29 13:30:31來源：騰訊網(wǎng)  

大皖新聞?dòng)?/strong>7月28日下午，合肥市召開專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會(huì)議指出，要推進(jìn)商品房"現(xiàn)房銷售"，探索"取消公攤面積"，商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等，引起市民關(guān)注。

取消"公攤面積"對(duì)于購房者有哪些影響？取消"公攤面積"后如何防止小區(qū)共有建筑面積"縮水"？實(shí)施房票安置等多元化安置政策有什么影響？7月29日，大皖新聞?dòng)浾哌M(jìn)行了采訪。


(資料圖)

政策：合肥推進(jìn)"現(xiàn)房銷售"，探索"取消公攤面積"

合肥市此次專題會(huì)議明確要抓緊完善以下工作舉措：一是大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房"現(xiàn)房銷售"試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

三是"城中村"改造是公益性項(xiàng)目，并非營(yíng)利性工程，大膽探索土地供應(yīng)"定向掛牌、協(xié)議出讓"。四是大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。五是試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴(yán)禁捆綁銷售。

七是探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。八是落實(shí)"全程代辦"，全面推進(jìn)"拿地即開工、開工即開建、交房即交證"。九是堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運(yùn)用"競(jìng)品質(zhì)"機(jī)制，探索競(jìng)爭(zhēng)性談判出讓方式，優(yōu)先考慮"四沒有"的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項(xiàng)目"爛尾"、沒有項(xiàng)目有"保交樓"任務(wù)、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項(xiàng)目工程質(zhì)量問題。十是要以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。

專家：取消公攤面積能讓購房者更清楚自己的付費(fèi)

大皖新聞?dòng)浾咦⒁獾剑舜伟l(fā)布的十條措施中，有一條關(guān)于商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的措施引起不少人關(guān)注，該措施明確，為避免公攤面積比例過大，合肥要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

"這是合肥市首次明確提出探索取消‘公攤面積’，商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。"安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書長(zhǎng)汪遠(yuǎn)在接受大皖新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，合肥市探索實(shí)行商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，進(jìn)一步促進(jìn)老百姓明白付費(fèi)，放心購房，也有助于提振市場(chǎng)信心。

汪遠(yuǎn)告訴大皖新聞?dòng)浾撸陙恚絹碓蕉嗟馁彿空哧P(guān)心商品房問題，主要原因是廣大購房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，有些開發(fā)商利用公攤面積賺取利益等，導(dǎo)致購房主與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生矛盾糾紛。

其實(shí)，我國實(shí)行共有建筑面積分?jǐn)傊贫葰v史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。哪些共有面積算公攤？《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確了共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，具體包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。

"在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧。"汪遠(yuǎn)稱，另一方面公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。"取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓購房者更清楚自己的付費(fèi)。"

建議：土地出讓時(shí)加上限制性政策，預(yù)防共有建筑面積"縮水"

針對(duì)取消"公攤面積"直接以套內(nèi)面積售房的措施，也有不少市民提出，該政策實(shí)施后會(huì)不會(huì)讓小區(qū)共有建筑面積"縮水"？對(duì)此，汪遠(yuǎn)提出，目前合肥市初步提出探索實(shí)施套內(nèi)面積售房措施，建議未來土地出讓環(huán)節(jié)可以為"共有建筑面積縮水"加上限制性政策，明確規(guī)定新建住宅要配建不低于一定標(biāo)準(zhǔn)的共有建筑。"就像現(xiàn)在土地供應(yīng)時(shí)對(duì)競(jìng)品質(zhì)地塊的一些條款限制一樣，有了限制，就能有效預(yù)防共有建筑面積縮水的情況。"

另一方面，不少市民還關(guān)心取消公攤并不會(huì)導(dǎo)致房屋總價(jià)上漲。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士分析，該舉措并不到導(dǎo)致房屋總價(jià)上漲，因?yàn)榧尤牖蛉∠珨偯娣e只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生了變化。"按照套內(nèi)面積售房后，公攤部分的成本會(huì)折算成房?jī)r(jià)，這樣房屋單價(jià)會(huì)有波動(dòng)，但是整體房屋總價(jià)不會(huì)改變。"

針對(duì)市民擔(dān)心取消公攤會(huì)導(dǎo)致房屋總價(jià)上漲的問題，業(yè)內(nèi)人士提出建議，可以在商品房對(duì)外出手時(shí)給出兩種計(jì)價(jià)方式：一種是包含公攤在內(nèi)的計(jì)價(jià)方式，另外一種是不含公攤的計(jì)價(jià)方式。兩種方式都列出來，對(duì)市場(chǎng)和購房情緒的影響會(huì)小很多。

分析：多地已實(shí)施房票安置政策，有助于去庫存、穩(wěn)房?jī)r(jià)

針對(duì)此次發(fā)布政策中"推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式"，也引起不少人關(guān)注。

今年以來，全國不少城市探索并實(shí)施了房票安置政策。今年3月，福建省政府出臺(tái)《鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢(shì)頭的一攬子政策措施》，提出"實(shí)施房票安置，對(duì)于使用房票在規(guī)定期限內(nèi)購房，房地產(chǎn)企業(yè)和屬地政府給予團(tuán)購優(yōu)惠和購房補(bǔ)助"。目前，福州、廈門等地已開始實(shí)施房票安置。

對(duì)于此次合肥提出房票安置，有業(yè)內(nèi)人士分析，房票曾在2016年以來的房地產(chǎn)去庫存中發(fā)揮重要作用。如今合肥市推出房票安置除了滿足被征收人多樣化安置需求，也是去庫存、穩(wěn)房?jī)r(jià)的舉措。

另一方面，針對(duì)此次發(fā)布政策中，探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證的措施。業(yè)內(nèi)人士稱，"現(xiàn)在不少開發(fā)商為了趕工期，地下車庫的質(zhì)量難以得到保障，導(dǎo)致地下車庫的矛盾糾紛頻發(fā)。"業(yè)內(nèi)人士表示，地下車庫整體驗(yàn)收合格再辦預(yù)售許可證可以促進(jìn)開發(fā)企業(yè)注重地下車庫的建設(shè)，提高老百姓的居住品質(zhì)。

大皖新聞?dòng)浾?徐琪琪 實(shí)習(xí)生 梁瑋毓

編輯 陶娜

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