深圳市規劃和自然資源局深汕管理局關于《深圳市深汕特別合作區2023年度土地征收成片開發方案（第二批）（征求意見稿）》的公示

(資料圖片僅供參考)

本次成片開發范圍位于合作區鵝埠鎮、小漠鎮、鲘門鎮，北至創新大道，南臨紅海大道，西毗鄰創智路、通港大道。根據合作區2023年度土地征收成片開發工作安排，共劃定3個成片開發區域，總面積為636.9916公頃，詳見表1.

⊙ 圖1 成片開發范圍分布圖（鵝埠片區）

⊙ 圖2 成片開發范圍分布圖（小漠片區）

⊙ 圖3 成片開發范圍分布圖（鲘門片區）

（二）土地權屬情況

成片開發范圍總面積為623.9916公頃，其中已批面積為102.1222公頃，未報批面積為521.8694公頃。成片開發范圍內未報批面積涉及集體土地458.9904公頃和國有土地62.8790公頃，其中集體土地涉及鵝埠鎮經濟聯合總社、蛟湖經濟聯合社、鵝埠經濟聯合社、田寮經濟聯合社、西湖經濟聯合社、下北經濟聯合社及上北村、西湖村、西南村、下北村屬下的相關農村集體經濟組織，小漠鎮經濟聯合總社、東旺經濟聯合社、云新經濟聯合社、元新經濟聯合社及大澳村、東旺村、元新村、云新村屬下的相關農村集體經濟組織（我家深汕），鲘門鎮民新經濟聯合社及紅源村屬下的相關農村集體經濟組織；國有土地屬政府控制的國有土地，沒有確權登記核發土地使用證，權屬清晰，無爭議。詳見表2。

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⊙ 圖4 成片開發地塊土地權屬情況圖（鵝埠片區）

⊙ 圖5 成片開發地塊土地權屬情況圖（小漠片區）

⊙圖6 成片開發地塊土地權屬情況圖（鲘門片區）

成片開發的必要性、主要用途和實現的功能 （一）成片開發的必要性

合作區正處于發展動力強、增速猛的開發建設新時期，需把握全球新一輪科技革命和產業變革趨勢，堅持以產興城、產城融合，打造引領高質量發展的強大動力源，同時加強對民生服務的投入，形成高標準高質量的公共服務設施體系，完善城市功能。成片開發可高效推進國民經濟、社會發展年度計劃的落實，整合現狀農用地實現連片開發建設，為合作區產業發展提供堅實的空間保障，構建產城融合、配套完善、環境優美的現代化城市。

方案落實《深圳市深汕特別合作區2023年國民經濟和社會發展計劃》，加快整備出集中連片較大面積用地，完善重點項目服務工作，加快鵝埠先進制造集聚區等項目建設進度；完善交通基礎設施，加快“兩橫三縱”等區主干路網項目建設進度，推動通港大道、紅海大道項目建設。（我家深汕）合作區堅持集中連片、集約節約，全力推動重大工業項目落地，推動先進制造業園區建設提速，推進產業業態升級；同時推動交通等各項事業全面增量提質，統籌好生產、生活、生態三大空間，加快建設現代化產業新城。

根據《深圳市深汕特別合作區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，深度參與全市產業分工，著力構建一體兩翼產業格局，加快建立“6+4”現代產業體系，營造促產引商的產業生態環境，全力打造一流東部產業新城。合作區依托西南部片區鵝埠鎮先進制造集聚區先發優勢，與小漠國際物流港口岸經濟聯動發展，同時串聯濱海經濟拓展帶等智能智造資源，打造智能網聯汽車、智能機器人、新能源、節能環保、新材料、海洋等六大產業集群，進一步提升深汕合作區智能智造產業的戰略地位，打造深圳市制造業智能發展高地。

《深圳市深汕特別合作區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》提出，保障產業空間供應力度，適度增加資源綜合利用、節能環保產業集群發展用地，推進產業空間供需對接，平衡好綠地、公共服務（我家深汕）設施、市政和交通基礎設施等公共利益用地需求，保障合作區長遠發展所需工業用地，到2025年，建設用地規模達到40平方公里。

方案的編制實施還將保障合作區近期土地征收報批工作，促進產業用地項目的建設，對接深圳“20+8”產業集群，主動承接深圳重大產業項目和優質產能擴張，建設產業集聚發展新平臺；同時加快交通基礎設施、城市基礎設施建設；建設暢達內部交通網絡，形成“五橫六縱”骨干路網格局，實現城市組團便捷互通；完善市政基礎設施建設，營造優質共享的公共服務，改善城市環境，保障成片開發范圍內擬安排的項目組卷報批工作的順利推進，落實相關村社集體發展需求，切實保障被征地農民的合法權益。

（二）成片開發的主要用途和實現的功能

根據控制性詳細規劃及規劃設計條件，成片開發范圍內土地規劃用途為工業用地、物流倉儲用地、交通運輸用地、居住用地、商業用地、公園綠地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、特殊用地、農林用地、水域。

成片開發范圍內將建設鵝埠、小漠、鲘門片區產業用地項目，同時完善周邊交通和基礎設施配套建設，滿足產業集聚發展和城市綜合發展的需求，吸引優質項目落地，加速產業集聚區的形成，實現倍增發展，打造“重大產業項目承載地、新引進重大項目目的地和區域高質量發展孵化器、驅動器”的目標，（我家深汕）進一步實現以產興城、產城聯動發展，增強合作區產業發展承載力和綜合實力。

成片開發擬安排項目及實施計劃成片開發擬征收范圍內擬安排1類項目，為產業項目，擬征收土地面積438.0763公頃，占成片開發范圍面積的70.21%，符合成片開發范圍內征收土地比例一般不低于60%的要求。

⊙ 圖16 成片開發范圍擬實施征收地塊示意圖（鵝埠片區）

⊙ 圖17 成片開發范圍擬實施征收地塊示意圖（小漠片區）

⊙ 圖18 成片開發范圍擬實施征收地塊示意圖（鲘門片區）

結合合作區人口和資源現狀、片區規劃實施情況、被征地單位意愿、征地資金情況和土地征收前期工作、國有建設用地供應計劃等因素，（我家深汕）本次成片開發時序為2023-2025年，計劃2025年內完成全部征地工作，2025年內全面啟動開發建設工作。

成片開發區域內公益性用地占比成片開發區域內公益性用地主要為特殊用地、公共管理與服務設施用地、公用設施用地、公園綠地和交通運輸用地。（我家深汕）經核算成片開發范圍內控制性詳細規劃和規劃設計條件，鵝埠片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地總面積147.5335公頃，占成片開發范圍的40.62%小漠片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地總面積92.6346公頃，占成片開發范圍的42.26%鲘門片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地總面積17.0833公頃，占成片開發范圍的41.07%；符合《土地征收成片開發標準（試行）》的要求。

⊙圖19 成片開發范圍規劃用途分布圖（鵝埠片區）

⊙圖20 成片開發范圍規劃用途分布圖（小漠片區）

⊙圖21 成片開發范圍規劃用途分布圖（鲘門片區）

成片開發土地利用效益評估 （一）土地利用效益評估

成片開發范圍內涉及現狀農用地469.7454公頃（耕地53.3206公頃），各項建設項目符合少占地、不占或者少占耕地的節約原則，有利于農用地集中連片開發。成片開發范圍內統籌考慮產業用地項目內部交通與城市交通的關系，綜合協調用地功能布局、周邊配套服務和基礎設施配置等各類配置，有利于實現市政基礎設施的高效利用，優化產業用地項目周邊用地功能布局，推動土地集約、節約利用，提升土地利用的綜合效益，實現產業園區集聚發展。

本方案擬安排的項目將嚴格按照城市總體規劃綱要、控制性詳細規劃和產業政策的要求進行開發建設，在產業用地項目內科學合理布局內部產業設施用地，優化區域功能結構，打造先進制造業產業集群，助力新城建設和產城融合；按照《工業項目建設用地控制指標》建設工業用地，嚴格控制產業用地項目內行政辦公及生活服務設施用地規模，有利于整合用地功能，提高用地緊湊性水平，實現產業用地項目土地高效利用。

（二）經濟、社會效益評估 1．經濟效益評估

擬安排的產業用地項目位于深汕合作區西部組團以及東部組團，項目將建設產業集聚區，承接區域產業功能拓展，合作區依托鵝埠先進制造業集聚區和已引進的龍頭產業，加快推動相關企業制造產業落戶深汕，進一步完善產業鏈條，拉動投資、增加就業、提高合作區的綜合財稅能力，為進一步高質量發展積蓄能量和奠定基礎。

同時布局高品質、完善的公共服務及市政基礎設施，完善配套，優化空間，提升基礎支撐保障能力，可滿足合作區各片區產業集聚發展和城市綜合發展的住房需求，促進常住人口數量和其他財稅收入增長；帶動商務和政務相關服務業發展，為社會提供大量就業機會，同時間接帶動金融業、租賃和商務服務業、批發和零售、制造業、電力煤氣及水的生產和供應業的發展。

2．社會效益評估

擬安排的項目共涉及248.6072公頃的工業用地，涉及的產業項目投產后將創造大量就業崗位，提高片區就業率，增加人民群眾收入，提高當地居民生活水平，增強人民群眾的獲得感和幸福感。人流物流的增加又反過來促進當地的生產和消費，實現當地社會經濟協調發展。

擬安排的項目共涉及居住用地20.2795公頃，實行限地價、限普通商品房銷售均價、限保障性租賃住房面積、競配建無償移交的安置房建筑面積等方式促進房地產市場的健康發展，可滿足當地居民公共租賃住房、人才住房和安居型商品住房等住房需求，提供社區級公共配套服務，助力實現住有所居和住有宜居。

成片開發范圍內共涉及152.8784公頃的交通設施用地，完善深東大道、望鵬大道、深汕大道、紅海大道及其他市政道路等綜合交通用地，建設串聯合作區各鎮鎮區各鄰里中心和各產業園區快速暢達的城市交通路網，實現綜合交通引領城市成片開發。

結合產業項目集群和城市綜合服務中心的用地布局，成片開發范圍內涉及的43.0448公頃公園綠地較為均勻分布在鵝埠鎮、小漠鎮和鲘門鎮各個鎮區中，綜合運用公園、景觀廊道、道路綠化帶等構建多樣化的開敞空間，創造分布均勻合理、滿足居民生活使用、彰顯優越生態的先進綠地系統，為各片區居民提供高品質的綠色開敞空間，增加人民群眾的獲得感和幸福感。

（三）生態效益評估

成片開發強調生態優先，加強對生態環境資源的保護，增加綠地面積，提高片區的生態承載力。成片開發范圍不涉及國土空間規劃劃定的永久基本農田、陸域生態保護紅線、海洋生態保護紅線、自然保護地、藍線、綠線等生態底線和管控要素。成片開發范圍依托生態本底，避讓生態斑塊和生態廊道，順應自然山水，助力構建系統完整、層次分明、功能復合的生態空間格局。

擬安排的產業項目符合深圳市“三線一單”生態環境分區的準入要求和管控要求，擬安排的項目均位于一般管控單元，不涉及有限保護單元（生態優先保護區（生態保護紅線、一般生態空間）、水環境優先保護區、大氣環境優先保護區），擬安排的項目環境風險可控，有利于協調空間、能源、資源與環境的關系，促進產業與生態環境可持續發展。

擬安排的項目將按照國家《綠色建筑評價標準》一星級或以上標準進行規劃、設計、建設、運行，實現最大限度節能、節地、節水、節材、保護環境和減少污染，推動城市建設轉型升級。綠色建筑從資源節約、環境宜居和提高與創新等方面對產業用地提出評價要求，其中“資源節約”注重節地、節水、節能、節材，“環境宜居”注重場地生態與景觀，“提高與創新”對碳排放、綠容率和綠色施工提出了更高標準的要求，實現最大限度節能、節地、節水、節材、保護環境和減少污染，推動城市建設轉型升級。

擬安排的項目將按照《深圳市海綿城市規劃要點和審查細則（2019年修訂版）》進行海綿方案設計，建設蓄雨綠化屋面、下沉式綠地和透水鋪裝地面等海綿設施，實現成片開發范圍內年徑流總量控制率不低于70%。本方案的實施將保護現狀優質的生態環境，打造生態化、海綿化的新型綠色廠區和社區，推動構建具有涵養、生態、凈化、安全功能的海綿型濱海新城。

擬安排的項目將嚴格執行環境影響評價制度，落實項目環評文件中環保措施，確保各項目用地范圍內廢水、廢氣、固廢、噪聲、重金屬等達標排放，實現資源利用效率最大化和環境影響最小化。結合周邊自然山水格局，豐富片區水綠景觀，改善片區生態環境，為片區居民提供高品質的綠色開敞空間，增加人民群眾的獲得感和幸福感。

九、結論

（1）本方案的實施將進一步落實合作區產業集聚區，完善片區交通網絡，吸引優質產業集聚，加快建設產業用地項目，高標準打造高新技術產業園區，提高片區土地利用效率，保障經濟社會平穩健康發展，推動片區產城融合和城鄉融合。

（2）本方案堅持規劃引領，符合合作區土地利用總體規劃、城市總體規劃綱要和控制性詳細規劃，已充分銜接正在編制的國土空間規劃，成片開發范圍均位于城鎮開發邊界劃定成果中的集中建設區，不涉及占用永久基本農田和生態保護紅線。擬安排的項目已納入國民經濟和社會發展年度計劃。

（3）本方案滿足公益性用地和擬征收土地面積比例要求。成片開發范圍內的擬征收地塊面積占成片開發范圍面積的70.21%，鵝埠片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地比例為40.62%，小漠片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地比例為42.26%；鲘門片區基礎設施、公共服務設施和其他公益性用地比例為41.07%。

（4）本方案的實施具有顯著的經濟、社會、生態效益。成片開發范圍內擬開發建設的產業用地項目，加快推動相關企業制造產業落戶深汕，完善產業鏈條，拉動投資、增加就業、提高合作區的綜合財稅能力；同時完善片區內市政基礎設施建設，滿足產業集聚發展和城市綜合發展需求，帶動商務和政務相關服務業發展，有利于增加就業機會，促進區域經濟協調發展；（我家深汕）完善合作區各鎮區道路交通骨干路網結構，構建現代綜合交通運輸體系，促進區域協調發展。

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